>> 國(guó)盛證券-銀行本周聚焦：地產(chǎn)政策組合拳有望繼續(xù)提振順周期-240519
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 格式： |
pdf 共11頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
馬婷婷,陳惠琴 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
銀行 |
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一、近期，中央政治局會(huì)議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，5月17日國(guó)新辦舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，要點(diǎn)如下：
1、降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率。1）降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，首套房最低首付比例從20%調(diào)整為15%，二套房最低首付比例從30%調(diào)整為25%（此前除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國(guó)底線(xiàn)政策），在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體的首付比例。2）取消個(gè)人住房貸款利率下限，首套房和二套房貸利率均不再設(shè)置政策下限（此前首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR20bps，二套房為L(zhǎng)PR+20bps），實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。3）下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率25bps。調(diào)整后，五年以上首套房個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿(mǎn)足住房公積金繳存人住房需求。
2、推動(dòng)消化存量商品住房，由人民銀行提供低成本保障性住房再貸款資金，通過(guò)21家全國(guó)性銀行向城市政府選定的地方國(guó)企發(fā)放貸款支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，此舉有利于實(shí)現(xiàn)加快存量商品房去庫(kù)存、加快保障性住房供給、助力保交樓等多重目標(biāo)。其中：
A、地方政府選定的國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間；
B、所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶(hù)型和面積標(biāo)準(zhǔn)；
C、保障性住房再貸款規(guī)模3000億，利率1.75%，期限1年，可展期4次，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
此外，各地方政府積極響應(yīng)政治局提出的“消化房地產(chǎn)存量”的目標(biāo)，紛紛試水“以舊換新”政策，“以舊換新”政策又分為中介幫賣(mài)舊房、國(guó)企收購(gòu)舊房、舊轉(zhuǎn)保模式、補(bǔ)貼模式，其中國(guó)企收購(gòu)舊房模式，指先由居民選定意向新房，政府指定收購(gòu)主體根據(jù)評(píng)估價(jià)收購(gòu)其二手房，同時(shí)居民與房企簽訂新房買(mǎi)賣(mài)合同，而后完成系列手續(xù)。無(wú)論是地方收儲(chǔ)或以舊換新政策均有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、進(jìn)而穩(wěn)定地方房市信心。
3、打好商品房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，充分用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將項(xiàng)目納入“白名單”給予融資支持，對(duì)暫時(shí)不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，加大整改力度，使其符合“白名單”的項(xiàng)目條件和標(biāo)準(zhǔn)。全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，截至5月16日，商業(yè)銀行已審批通過(guò)“白名單”項(xiàng)目貸款9350億元（今年一季度商業(yè)銀行新發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款9636億元）。
4、妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地，1）支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)（可通過(guò)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等予以資金支持，并可享受稅收優(yōu)惠政策）。2）發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過(guò)戶(hù)”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)。
展望后市，房地產(chǎn)系列政策的成效有待發(fā)揮。當(dāng)前政策的思路，一是從需求端通過(guò)降低首付比例、降低房貸利率等方式刺激居民購(gòu)房需求，二是推動(dòng)消化存量商品住房，穩(wěn)定房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，提升銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的安全邊界，三是繼續(xù)推進(jìn)保交樓，通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制緩解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行涉房類(lèi)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有望減輕
此外，在此次政策例行吹風(fēng)會(huì)上，國(guó)家金融監(jiān)管總局還披露了銀行涉房類(lèi)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2024年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額12.8萬(wàn)億，個(gè)人按揭貸款余額38.3萬(wàn)億，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款、住房租賃貸款合計(jì)余額3.3萬(wàn)億，以商業(yè)銀行貸款202.6萬(wàn)億計(jì)算（23Q4末數(shù)據(jù)），涉房類(lèi)貸款占比為26.8%。此外，銀行還持有房企債券4282億元，以房企境內(nèi)外債券總額3.02萬(wàn)億計(jì)算，銀行持有的比例為14.2%。銀行繼續(xù)支持存量融資合理展期，3月末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期余額同比增長(zhǎng)147%，對(duì)存量的房地產(chǎn)貸款繼續(xù)延長(zhǎng)貸款期限。
二、板塊觀點(diǎn)：受此前資金偏好轉(zhuǎn)向高股息標(biāo)的，優(yōu)質(zhì)銀行的估值溢價(jià)顯著收斂。近期全國(guó)性及各地方房地產(chǎn)政策加快出臺(tái)，提振市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期，資金風(fēng)險(xiǎn)偏好有所回升，對(duì)順周期品種的關(guān)注度顯著提升，優(yōu)質(zhì)銀行的估值有望得到修復(fù)，建議持續(xù)關(guān)注寧波銀行、常熟銀行、招商銀行。
此外，當(dāng)前政策效力有待進(jìn)一步發(fā)揮，低估值的高股息標(biāo)的仍具備一定吸引力，建議持續(xù)關(guān)注渝農(nóng)商行、滬農(nóng)商行以及估值回調(diào)的國(guó)有大行。
三、重點(diǎn)數(shù)據(jù)跟蹤權(quán)益市場(chǎng)跟蹤：
1）交易量：本周股票日均成交額8388.31億元，環(huán)比上周減少1153.68億元。
2）兩融：余額1.54萬(wàn)億元，較上周增加0.15%。
3）基金發(fā)行：本周非貨幣基金發(fā)行份額124.07億，環(huán)比上周減少121.66億。5月以來(lái)共計(jì)發(fā)行369.81億，同比減少334.62億。其中股票型31.69億，同比減少90.69億；混合型16.54億，同比減少134.27億。
利率市場(chǎng)跟蹤：
1）同業(yè)存單：A、量：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，本周同業(yè)存單發(fā)行規(guī)模為8389.40億元，環(huán)比上周增加77.30億元；當(dāng)前同業(yè)存單余
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