>> 申萬宏源-華安百聯(lián)消費REIT(508002.SH)申購價值分析-240621
| 上傳日期： |
2024/6/23 |
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| 1057KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云,朱敏 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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占據(jù)五角場商圈核心，原始權(quán)益人背靠上海國資委。本基金的基礎(chǔ)設施項目為上海城市級又一城購物中心，占據(jù)上海四大城市副中心之一的五角場商圈核心位置，交通便捷，已穩(wěn)定運營17年。所在地楊浦區(qū)內(nèi)坐落著14所高等院校，周邊輻射約200萬客群。2023年，項目會員數(shù)量超過50萬人，客流量回升至1,915萬人次，銷售額約11億元，處于恢復提升中。項目運營以租賃、聯(lián)銷模式為主，業(yè)態(tài)以零售為核心，但20年-23年娛樂及配套收入占比逐步提升。項目原始權(quán)益人為百聯(lián)股份，背靠上海市國資委，核心業(yè)務包括購物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市等，旗下?lián)碛杏腊舶儇?、?lián)華超市、“茂昌”等知名企業(yè)和品牌。
業(yè)績水平企穩(wěn)回升，運營效能領(lǐng)先可比REITs。21-23年，基礎(chǔ)設施項目均實現(xiàn)盈利，在可比REITs中利潤規(guī)模靠前，毛利率顯著高于可比REITs均值，凈利率較可比REITs更為穩(wěn)定，ROA水平較高；23年，各項財務指標皆企穩(wěn)回升。運營成效來看，20-21年，項目出租率顯著領(lǐng)先可比REITs，但20-23年整體呈下降趨勢，23年小幅反彈至92.1%；18年-23年，項目租金水平整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，2023年末本項目專門店、主力店租金水平分別為11.30元/平方米/天、4.53元/平方米/天，較周邊購物中心項目的租金優(yōu)勢顯著；坪效維度，20-23年，項目租金坪效分別為315/331/191/267元/平方米/月，銷售坪效分別為1830/2043/1221/1600元/平方米/月，雙雙領(lǐng)先可比REITs均值。
業(yè)態(tài)規(guī)劃以輕奢零售為核心，娛樂餐飲引流雙輪驅(qū)動。未來兩年，區(qū)域商業(yè)供應量約在10萬平方米，本項目的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)體量大的優(yōu)勢，在中長期依舊較為突出。為順應消費行業(yè)趨勢變化，本項目擬降低了商品消費占比，提高服務消費占比并豐富了商場內(nèi)的服務消費業(yè)態(tài)，規(guī)劃零售、娛樂配套、餐飲各占據(jù)40%、35%、25%，計劃在2024年針對化妝品制定裝修補貼計劃以引進中高端化妝品牌，從而提升品質(zhì)家庭客流。
本基金2024年預測凈現(xiàn)金流分派率5.65%，略高于可比均值。根據(jù)招募說明書預測，華安百聯(lián)消費REIT 2024年和2025年可供分配金額分別為13,172萬元、14,503萬元。假設100%分配，以招募說明書披露的假定預計募資23.32億元計算，該基金2024年和2025年的預測凈現(xiàn)金流分派率分別為5.65%、6.22%，其中2024年預測值高于可比REITs均值5.52%，2025年預測值高于可比華夏華潤商業(yè)REIT的5.27%。
項目折現(xiàn)率低于可比均值，資產(chǎn)評估增值率高于可比。根據(jù)招募說明書，本次估價測算采用6.5%的報酬率，即折現(xiàn)率為6.50%，低于4只可比REITs均值7.06%。從資產(chǎn)評估增值率來看，截止2023年12月31日，基礎(chǔ)設施資產(chǎn)賬面價值4.41億元，估值合計23.32億元，評估增值428.80%；若剔除折舊因素，則基礎(chǔ)設施資產(chǎn)賬面價值為7.86億元，評估增值196.69%，仍顯著高于可比REITs水平。其中最主要原因在于百聯(lián)消費REIT的基礎(chǔ)設施資產(chǎn)建成及開始運營時間較早，運營時間約17年，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展使得資產(chǎn)整體評估增值較多。
初步測算P/NAV與可比REITs接近?？紤]項目資產(chǎn)的增值部分，截至2023年12月31日，本基金NAV公允參考值為2.3267元，以公告的初步詢價區(qū)間2.332元/份~2.449元/份計算，P/NAV區(qū)間為1.00~1.05倍，介于可比REITs之間。4只可比REITs首發(fā)估值較評估價值增值率平均為-9.39%。以華安百聯(lián)消費REIT初步詢價區(qū)間計算，其首發(fā)募集資金為23.32~24.49億元，相較評估價值增值率區(qū)間為0%~5.02%，高于可比REITs均值。
風險提示：需警惕城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設施項目周邊便利設施、交通條件等發(fā)生變化，租賃合同尚未備案，部分租約集中到期，基礎(chǔ)設施項目租賃合同期限與基金存續(xù)期不一致，運營支出及相關(guān)稅費增長等風險。
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