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消費REITs 2024年二季報綜述：運營效能提升
　　根據(jù)消費REITs發(fā)布的2024年二季報，在客流提升的帶動下，整體實現(xiàn)了租金坪效以及出租率的改善，可供分配金額的完成率均超50%，即全年如果維持上半年運營水平，全年可供分配金額或均將完成預(yù)期值。目前5.0%~6.6%的預(yù)期股息率具備市場吸引力，我們認為消費REITs具備配置價值。
　　行業(yè)：商場客流小幅修復(fù)，運營效能釋放趨穩(wěn)信號
　　2024上半年，盡管社會消費零售總額同比增速有所放緩，但作為消費類基礎(chǔ)設(shè)施重點場景的購物中心，景氣度有所復(fù)蘇。從購物中心的場均日客流情況來看，上半年全國場均日客流達1.84萬人次，同比+4%。分城市能級來看，一線城市依然保持相對優(yōu)勢，租金也趨于企穩(wěn)，2024Q1一線/二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金同比分別-3.9%/+1.0%，環(huán)比增速為-0.4%/+1.8%，一線城市租金環(huán)比降幅連續(xù)兩個季度收窄，二線城市呈現(xiàn)正增長，重點城市的租金盡管仍在震蕩，但也釋放出趨穩(wěn)信號?？罩寐式嵌鹊钠蠓€(wěn)信號則更為明確，重點一二線城市空置率自高點回落，向16年以來的中位數(shù)水平靠近。
　　收入：客流推動整體租金提升，坪效全面增長
　　相較于行業(yè)的弱復(fù)蘇，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)相對更為突出。在客流增長推動下，整體租金收入提升。2024H1華夏金茂商業(yè)/華夏華潤商業(yè)/中金印力消費的商場客流量同比增速分別是8.8%/10.0%/3.3%，均值高于全國水平。2024H1華夏金茂商業(yè)/華夏華潤商業(yè)/嘉實物美消費REITs的收入同比增速分別為-18.6%/+3.8%/+74.6%。2024Q2四支REITs平均月租金坪效環(huán)比分別增長2.9%/3.8%/0.5%/2.5%。出租率均達98%以上高位，嘉實物美實現(xiàn)爬坡。收繳率方面，四支REITs均維持在99%以上水平。
　　盈利：EBITDA完成率均超50%，嘉實物美表現(xiàn)突出
　　各REITs的EBITDA和營收走勢基本一致。2024H1華夏金茂商業(yè)/華夏華潤商業(yè)/嘉實物美EBITDA同比分別-13.4%/+0.3%/83.9%。華夏金茂商業(yè)同比有所下滑，華夏華潤商業(yè)同比微增，而嘉實物美消費實現(xiàn)大幅正增長。完成率方面，四個REITs上半年EBITDA完成率分別為51.6%/55.0%/53.7%/64.1%，均超過50%，其中嘉實物美消費完成率接近2/3。EBITDA利潤率整體向好。華夏金茂商業(yè)、嘉實物美消費利潤率提升的原因主要在于持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，租金坪效的提升。華夏華潤商業(yè)成本上升的主要原因是業(yè)態(tài)主動優(yōu)化調(diào)整與裝修改造計劃，隨著下半年改造項目入市，利潤率有望提升。
　　估值和派息：年化股息率5.0%-6.6%，具配置價值
　　2024H1，華夏金茂商業(yè)/華夏華潤商業(yè)/中金印力/嘉實物美的可供分配金額完成率分別為52.8%/50.7%/51.9%/51.2%，亦均超過50%。即下半年若維持上半年的運營表現(xiàn)，均可實現(xiàn)招募說明書中預(yù)測的可供分配金額目標。截至7月27日，華夏金茂商業(yè)/華夏華潤商業(yè)REIT完成首次分紅，對應(yīng)的股息率分別為1.35%/1.25%，分紅率均在99.99%以上。H1可供分配金額按照時間年化后，對應(yīng)的可供分配金額/市值為5.2%/5.0%//5.6%/6.6%，表現(xiàn)優(yōu)異。從估值來看，嘉實物美表現(xiàn)突出，累計漲幅達8.0%，超出中證REITs指數(shù)7.3pct，其超預(yù)期的運營表現(xiàn)帶來相對強勢的估值水平提升。
　　風險提示：資產(chǎn)盈利能力下降；REITs整體估值下滑風險。