>> 中誠信國際-2024年9月房地產(chǎn)行業(yè)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政，市場活力的新希望-240927
| 上傳日期： |
2024/9/27 |
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| 737KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
蔣螣,應治亞 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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近期多項與房地產(chǎn)相關(guān)重磅政策推出，從供需端助力行業(yè)去庫存，同時降低存量房貸利率、延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款等前期支持政策期限為行業(yè)持續(xù)注入信心。鑒于當前制約市場全面恢復的重要因素在于房價預期和居民收入預期，市場拐點的迎來更依賴宏觀經(jīng)濟層面的全面改善，政策的持續(xù)性及影響深度仍有待觀察。但我們認為，此次行業(yè)支持政策疊加經(jīng)濟刺激政策釋放出政府部門逆周期調(diào)節(jié)的重要積極信號，在當前居民部門杠桿水平已然處于高位，央行通過大幅提高對保障性住房再貸款的支持比例并配合宏觀經(jīng)濟層面的降息降準將有效增強對銀行和政府部門下場去庫存的激勵，同時降低存量房貸利率亦能在直接減輕居民房貸壓力的同時提振消費有助于刺激經(jīng)濟面回暖；隨著美聯(lián)儲正式進入降息通道，為我國后續(xù)進一步打開逆周期調(diào)節(jié)的空間，行業(yè)修復進程中的卡點有望得到有效解決。
9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。會上多項與房地產(chǎn)相關(guān)重磅金融政策推出，從供需兩端綜合施策，以期促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
降低存款準備金率和政策利率。央行近期將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調(diào)存款準備金率0.25-0.5個百分點。同時，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。降低存量房貸利率。央行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。全國層面不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例均為15%。各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項政策的期限?！敖鹑?6條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項政策，原政策到期日從2024年12月31日延長到2026年12月31日。優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，央行設立3,000億元保障性住房再貸款，現(xiàn)將保障性住房再貸款政策中央行出資比例，由原來的60%提高到100%。支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。
中誠信國際認為，目前全國范圍庫存保持高位，盡管在政策支持下需求邊際改善，但市場累計同比銷售降幅仍較大，供需矛盾突出。本次政策著力于需求端和供給端，從需求端來看，預計未來數(shù)月房貸利率水平將繼續(xù)降低，疊加參照“517”新政后各地首付調(diào)整情況，多數(shù)城市二套房首付比例將迎來調(diào)整，總體來看有助于釋放一定改善性需求。從供給端方面來看，隨著收購房企存量住房及土地政策支持力度的加大，行業(yè)庫存有望得到壓降。此外，在維護市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，銀行下調(diào)存量房貸利率，將有利于進一步降低借款人房貸利息支出，一定程度減少提前還貸行為，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間?！敖鹑?6條”主要從融資、保交樓方面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)營性物業(yè)貸政策主要針對房企融資端予以支持，在目前銷售下滑的情況下，有助于滿足房企及項目合理融資需求。鑒于當前制約市場全面恢復的重要因素在于房價預期和居民收入預期，市場拐點的迎來更依賴宏觀經(jīng)濟層面的全面改善，上述政策的持續(xù)性及影響深度仍有待觀察。但中誠信國際認為，此次行業(yè)支持政策疊加經(jīng)濟刺激政策釋放出政府部門逆周期調(diào)節(jié)的重要積極信號，在當前居民部門杠桿水平已然處于高位，央行通過大幅提高對保障性住房再貸款的支持比例并配合宏觀經(jīng)濟層面的降息降準將有效增強對銀行和政府部門下場去庫存的激勵，同時降低存量房貸利率亦能在直接減輕居民房貸壓力的同時提振消費有助于刺激經(jīng)濟面回暖；隨著美聯(lián)儲正式進入降息通道，為我國后續(xù)進一步打開逆周期調(diào)節(jié)的空間，上述行業(yè)修復進程中的卡點有望得到有效解決。
近年來我國存量房屋的安全隱患日漸突出，現(xiàn)有住宅專項維修資金制度存在不足。住建部提出研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。本次試點的重點是政府建立起相關(guān)的公共賬戶，目前尚處于探索期，相關(guān)細則有待進一步落實。
8月23日，在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，重點是政府把公共賬戶建立起來。房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶為業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”、“不增加個人負擔、不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。
從政策出臺背景來看，我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超
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