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2024年回顧：行業(yè)整體筑底，政策持續(xù)發(fā)力。基本面:截至2024年10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7.79億平方米，是2023年同期的84.18%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值為8.63萬(wàn)億元，是2023年同期的89.98%。政策端：各部門(mén)分別從需求、融資、去化等方面大力支持房地產(chǎn)行業(yè)。
　　2025年前瞻：銷(xiāo)售或?qū)⒊袎?，收?chǔ)和城改為主要變量。我們預(yù)測(cè)2024年、2025年銷(xiāo)售面積分別為9.69億方(-13.32%)、9.20億方(-4.97%)；2024年、2025年銷(xiāo)售金額分別為9.56萬(wàn)億元(-18%)、9.13萬(wàn)億元(-4.58%)。若不考慮城改的影響，2024年、2025年房地產(chǎn)投資額分別為9.92萬(wàn)億元(-10.53%)、9.05萬(wàn)億元(-8.77%)；若考慮城改，假設(shè)100萬(wàn)套城改在2025年全部開(kāi)工，則2025年投資或?yàn)?.22萬(wàn)億元(-7.14%）。截至2024年10月末，全國(guó)待售房屋7.3億方，我們預(yù)測(cè)全國(guó)范圍內(nèi)的房屋收儲(chǔ)規(guī)?；?yàn)?.4億方。
　　商業(yè)以價(jià)換量，存量房屋交易占比提升。1)商業(yè)：零售物業(yè)的首層平均租金持續(xù)下滑，空置率緩慢下降，行業(yè)“以價(jià)換量”或持續(xù)；倉(cāng)儲(chǔ)物流新增需求受限租金承壓，或待需求回暖帶動(dòng)量?jī)r(jià)回穩(wěn)。2）中介：2024年部分主要城市的二手房成交量表現(xiàn)優(yōu)于新房；11月財(cái)政部發(fā)布降稅等政策，降低二手房交易成本，隨著二手房成交占比提升，我們認(rèn)為存量房交易服務(wù)中介或有望因此受益。3）物管：根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年行業(yè)整體規(guī)模有望達(dá)到315億方，物管公司或通過(guò)承接母公司竣工項(xiàng)目、外拓新項(xiàng)目、收并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
　　投資建議：2024年9月以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩側(cè)的政策持續(xù)發(fā)力。我們認(rèn)為收儲(chǔ)和城改或?yàn)橛绊懶袠I(yè)的重要變量，政策持續(xù)推進(jìn)有望帶來(lái)行業(yè)整體的估值抬升進(jìn)而形成β行情?；诖?，我們看好：保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A、招商積余；看好表內(nèi)具有優(yōu)秀資產(chǎn)的園區(qū)地產(chǎn)龍頭：張江高科；建議關(guān)注：1）中介龍頭：貝殼-W、我愛(ài)我家；2)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)；3）優(yōu)質(zhì)商管物管：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)；4）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；5）代建龍頭：綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、政策推動(dòng)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房屋銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)竣工不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。