>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：近期房地產(chǎn)戰(zhàn)略重要性提升，加量好房子、優(yōu)化收儲、推進(jìn)城改-250427
| 上傳日期： |
2025/4/27 |
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| 967KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比增長，新房成交推盤比周環(huán)比回升。上周（25/4/19-25/4/25）34個重點(diǎn)城市新房合計成交206萬平米，環(huán)比+8%；其中，一二線環(huán)比+11%、三四線環(huán)比-21%；4月一手房月成交同比-21%，較3月-21pct；其中，一二線同比-17%、三四線同比-50%，分別較3月-19pct和-31pct。上周13個重點(diǎn)城市二手房成交142萬平米，環(huán)比+7%；4月截至上周累計成交同比+1.5%，較3月-20pct。庫存方面，上周15城推盤121萬平米，對應(yīng)成交推盤比0.68倍、較上周0.58倍環(huán)比有所回升，最近三個月（25年1月-25年3月）分別為1.37倍、2.34倍和1.36倍。至上周末，15城可售面積8,951萬平米，環(huán)比+0.4%；3個月移動平均去化月數(shù)為23.2個月，環(huán)比+0.5個月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：加力實施城市更新，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購。宏觀方面，政治局會議指出，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步穩(wěn)固，外部沖擊影響加大。要強(qiáng)化底線思維，充分備足預(yù)案，扎實做好經(jīng)濟(jì)工作。加力實施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。央行公布2025年4月LPR較上月維持不變。因城施策方面，昆明三區(qū)出臺契稅補(bǔ)貼、最高3萬元/套；廈門優(yōu)化房票補(bǔ)償安置政策，擴(kuò)大房源選擇范圍并設(shè)購房獎勵。
公司動態(tài)跟蹤：房企業(yè)績整體承壓，濱江集團(tuán)、陸家嘴24年業(yè)績小增。2024年業(yè)績及同比：天健集團(tuán)營收214億元（-21%），歸母凈利潤6億元（-59%）；陸家嘴營收147億元（+33%），歸母凈利潤15億元（+5%）；首開股份營收242億元（-49%），歸母凈利潤-81億元（-28%）；濱江集團(tuán)營收692億元（-2%），歸母凈利潤25億元（+1%）。2025Q1業(yè)績及同比：陸家嘴營收42億元（+41%），歸母凈利潤6億元（+2%）；張江高科營收12億元（+24%），歸母凈利潤3億元（+147%）。俞衛(wèi)國、張馳、羅彬分別辭去華發(fā)股份常務(wù)執(zhí)行副總裁、執(zhí)行副總裁、財務(wù)總監(jiān)職務(wù)，目前在公司控股股東下屬企業(yè)擔(dān)任董事職務(wù)的張巍、葉寧獲委任為公司執(zhí)行副總裁，目前擔(dān)任公司副首席財務(wù)官的楊擁軍獲委任為公司財務(wù)總監(jiān)。目前擔(dān)任綠城中國執(zhí)行董事和執(zhí)行總裁的耿忠強(qiáng)先生獲委任為綠城管理控股非執(zhí)行董事及董事會聯(lián)席主席。我愛我家高級管理人員計劃減持不超0.03%股份。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊跑輸大市，物業(yè)板塊跑贏大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.31%，滬深300指數(shù)上漲0.38%，相對收益為-1.69%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第30位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：天?；ā⑴P龍地產(chǎn)、陽光股份、渝開發(fā)、中潤資源，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為榮豐控股、中交地產(chǎn)、皇庭國際、格力地產(chǎn)、招商蛇口。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲2%，滬深300指數(shù)上漲0.38%，相對收益為1.62%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為16/15倍；物管24/25PE均值分別15/13倍。
投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評級。我們認(rèn)為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上，在需求側(cè)，政府強(qiáng)調(diào)修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表并釋放消費(fèi)的政策思路，而供給側(cè)，政府強(qiáng)調(diào)通過收儲和好房子等新房保價引導(dǎo)市場價格修復(fù)的政策思路，此外，近期貿(mào)易戰(zhàn)下，我國持續(xù)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)內(nèi)需應(yīng)對，穩(wěn)地產(chǎn)戰(zhàn)略重要性再提升，并近期中央定調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，預(yù)計政策也將進(jìn)一步發(fā)力，包括：加量好房子、優(yōu)化收儲、推進(jìn)城改等，地產(chǎn)Alpha和Beta或?qū)⒐舱?。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）低估值修復(fù)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團(tuán)、新城發(fā)展、城投控股、保利置業(yè)；4）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期
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