>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：浙江發(fā)行首批存量房收購專項債，新房成交推盤比回升-250608
| 上傳日期： |
2025/6/8 |
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| 1018KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：端午假期導致一二手房成交環(huán)比下降，新房成交推盤比回升。上周（25/5/31-25/6/6）34個重點城市新房合計成交84萬平米，環(huán)比-70%；其中，一二線環(huán)比-68%、三四線環(huán)比-88%；6月一手房月成交同比-78%，較5月-68pct；其中，一二線同比-77%、三四線同比-84%，分別較4月+4pct和+58pct。上周13個重點城市二手房成交92萬平米，環(huán)比-29%；6月截至上周二手房累計成交同比-20%，較5月11.5pct。庫存方面，上周15城推盤50萬平米，對應(yīng)成交推盤比1.69倍，最近三個月（25年3月-25年5月）分別為1.36倍、0.86倍和1.14倍。至上周末，15城可售面積8,894萬平米，環(huán)比-0.4%；3個月移動平均去化月數(shù)為19.2個月，環(huán)比-0.1個月，總體行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：浙江省發(fā)行首批存量房專項債，其中17億元用于收購存量房。宏觀方面，住建部指出，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。住建部公布2025年1-4月新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5,679個。住建部、央行等部門發(fā)布《全國住房公積金2024年年度報告》，2024年發(fā)放個人住房貸款230.56萬筆、13,043億元；貸款余額80699億元。因城施策方面，江蘇推進“房票安置、以舊換新”政策，全省計劃籌集保障性租賃住房5萬套，發(fā)放租賃補貼14萬戶（人）。江蘇高郵在城區(qū)購買144平米以上商品住房最高人才補貼5萬元。廣州市黃埔區(qū)九佛街道楓下村城中村改造項目完成黃埔區(qū)第一單跨區(qū)使用房票。收儲方面，浙江省發(fā)行首批存量房專項債，此次專項債券的發(fā)行規(guī)模為553億元，其中16.53億元用于收購存量商品房。
公司動態(tài)跟蹤：5月中海外銷售額同比+21%，綠城中國自投銷售額同比+15%。1-5月銷售額及同比：首開股份93億元（ -16%）；保利發(fā)展1,162億元（-12%）；中國海外發(fā)展904億元（-11%）；越秀地產(chǎn)507億元（+27%）；綠城中國自投654億元（-4%）。5月銷售額及同比：首開股份15億元（ -36%）；保利發(fā)展285億元（-19%）；中國海外發(fā)展239億元（+21%）；越秀地產(chǎn)96億元（-5%）；綠城中國自投186億元（+15%）。華發(fā)股份張延因個人原因辭去第十屆董事局董事、執(zhí)行副總裁及下屬子公司所有職務(wù)；建發(fā)股份第十屆董事會會議同意增補許曉曦為相關(guān)委員會委員，調(diào)整戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會主任為許曉曦。招商積余公告，截至2025年5月31日，公司累計回購股份數(shù)量為142.58萬股，占比為0.134%，回購對價1,586萬元。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊跑輸大市，物管板塊跑贏大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.86%，滬深300指數(shù)上漲0.88%，相對收益為-0.02%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第21位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：中潤資源、海泰發(fā)展、ST中珠、萊茵體育、南都物業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為*ST中迪、金地集團、華夏幸福、沙河股份、深振業(yè)A。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.51%，滬深300指數(shù)上漲0.88%，相對收益為0.63%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為13.5/12.0倍；物管25/26PE均值分別12.7/11.3倍。
投資分析意見：看好一二線布局、產(chǎn)品力房企，維持“看好”評級。我們認為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價并未如期進入正向循環(huán)，因而預(yù)計后續(xù)仍有必要加大政策支持力度，并預(yù)計“止跌回穩(wěn)”仍將是政策主基調(diào)，修復居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，后續(xù)政策也將進一步發(fā)力，包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、建發(fā)股份、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口，關(guān)注綠城中國；2）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；3）物業(yè)管理：華潤萬象、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；4）低估值修復房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團。
風險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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