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核心觀點
　　第23周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-0.1%。滬深300指數(shù)報收3874.0，周度漲幅為0.9%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2039.4，周度漲幅2.3%；房地產(chǎn)指數(shù)(申萬)報收2174.1，周度漲幅為0.8%。
　　全國性政策方面。中央財政支持城市更新行動，北京、廣州等20城入選。地方性政策方面。江蘇發(fā)布提振消費舉措，加大住房公積金提取支持力度；湖南發(fā)布“湘十條”，加力推進收購存量商品房用作配租型保障性住房；浙江出臺農(nóng)房改造補貼政策；浙江發(fā)行552.67億元存量房專項債，16.53億元用于收購存量房。
　　第23周新房銷量較第22周減少，二手房銷售量較第22周減少。第23周44大城市新房銷售為1.4萬套，較第22周減少33.1%；21大城市二手房銷售1.5萬套，較第22周減少23.0%。庫存量較第22周減少，庫銷比較第22周減少。截至第23周，18大城市庫存為82.5萬套，較第22周減少2.1萬套；庫銷比為16.8個月，較第22周減少4.5個月。
　　重點公司公告。城建發(fā)展發(fā)布關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓北京科技園建設(shè)(集團)股份有限公司股權(quán)的公告信達地產(chǎn)股份有限公司收購報告書；海泰發(fā)展發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告；皇庭國際發(fā)布關(guān)于債務(wù)重組及重大資產(chǎn)出售的進展公告；廣宇集團等發(fā)布關(guān)于回購公司股份的進展公告；春蘭股份等發(fā)布2024年度權(quán)益分派實施公告。
　　 4月房地產(chǎn)交易市場受到季節(jié)性因素影響，環(huán)比明顯下降。5月新房環(huán)比改善，同比降幅縮窄，二手房環(huán)比繼續(xù)下降，同比維持正增。二手房市場，4月18城二手成交量環(huán)比下降9%，同比增速放緩至14%。5月環(huán)比下降15%，同比增速繼續(xù)放緩至3%。新房市場，4月30城新建商品房銷售面積為671萬方，相較3月的884萬方下降了24%。同比再次進入負增區(qū)間，-8.7%；5月環(huán)比轉(zhuǎn)正，回升+15%至774萬方，同比降幅縮窄至0.3%，其中核心區(qū)域高得房率改善/高端樓盤為主要拉動力量。在中美關(guān)稅暫緩期間，搶出口效應(yīng)有助于維持凈出口對GDP的正貢獻，傳導至房地產(chǎn)市場使得5月成交端展現(xiàn)一定韌性，預計6月延續(xù)5月趨勢。
　　下半年，考慮到搶出口已透支了部分需求，以及關(guān)稅豁免期結(jié)束后的不確定性，出口波動可能對于經(jīng)濟造成影響，傳導至房地產(chǎn)市場，銷售下行壓力較大。若市場或預期產(chǎn)生較大波動，可能出臺相關(guān)托底政策，節(jié)奏和力度取決于后續(xù)中美貿(mào)易談判，時點或至少延后至三季度末。
　　投資建議與投資標
　　25年在“止跌回穩(wěn)”的主基調(diào)下，預計二手房成交量同比抬升，延續(xù)以價換量趨勢，但部分城市價格可能率先企穩(wěn)；新房銷售繼續(xù)探底，降幅有望明顯收窄，其中核心區(qū)高得房率的改善/高端樓盤為主要拉動力量。下半年，考慮到前期搶出口已透支部分需求，同時中美貿(mào)易不確定性仍存，房地產(chǎn)市場下行壓力較大，可能出現(xiàn)一線城市進一步松綁、優(yōu)化收儲商品房、城中村改造配套政策等，起到穩(wěn)市場穩(wěn)預期的作用。在高能級城市深耕、土儲質(zhì)量優(yōu)、產(chǎn)品力突出的房企具備α屬性。推薦：保利發(fā)展(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)；建議關(guān)注：華潤置地(01109，未評級)、越秀地產(chǎn)(00123，未評級)、中國海外發(fā)展(00688，未評級)、新城控股(601155，未評級)、濱江集團(002244，未評級)。此外，推薦受益于政策利好落地、一二手市場活躍度提升的房產(chǎn)中介平臺，貝殼-W(02423，買入)。
　　風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險加劇。