>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第23周周報(2025年5月31日-2025年6月6日)：本周新房二手房成交面積同環(huán)比均走弱，土拍溢價率持續(xù)下滑-250609
| 上傳日期： |
2025/6/9 |
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| 2089KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大。二手房成交面積同環(huán)比皆降幅擴大。新房庫存面積同環(huán)比皆下降，去化周期環(huán)比上漲、同比下降。
核心觀點
受端午節(jié)假期影響，新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴大。40個城市新房成交面積為189.5萬平，環(huán)比下降32.7%、環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降16.6%，同比降幅較上周擴大了5.9個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-40.5%、-30.8%、-28.4%，同比增速分別為-10.8%、-17.6%、-21.4%。一線城市同比增速較上周下降了28.3個百分點，二線城市同比降幅較上周擴大了3.5個百分點，三四線城市同比降幅較上周收窄了8.9個百分點。
受端午節(jié)假期影響，二手房成交面積同環(huán)比皆降幅擴大。18個城市成交面積為137.7萬平，環(huán)比下降24.3%，同比下降36.5%，同比降幅較上周擴大了25.8個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-34.7%、-19.7%、-22.3%，同比增速分別為-12.3%、-54.5%、-20.5%。其中，一線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了30.0個百分點，二線城市同比降幅較上周擴大21.2個百分點，三四線城市同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了23.3個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比皆下降，去化周期環(huán)比上漲、同比下降。12個城市新房庫存面積為8753萬平，環(huán)比增速為-0.5%，同比增速為-17.0%；去化周期為16.6個月，環(huán)比上升0.2個月，同比下降2.7個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.6、13.5、41.1個月，一、二線城市環(huán)比分別上升0.1、0.2個月，三四線城市環(huán)比下降0.03個月，同比分別下降2.4、3.0、23.2個月。
土地市場同環(huán)比均量漲價跌，溢價率環(huán)比下降、同比上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1819.7萬平方米，環(huán)比上升76.4%，同比上升11.8%；成交土地總價為372.4億元，環(huán)比上升44.4%，同比上升6.9%；樓面均價為2046.4元/平，環(huán)比下降18.2%，同比下降4.4%；土地溢價率為2.0%，環(huán)比下降2.7個百分點，同比上升0.2個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比上漲、同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為89.5億元，環(huán)比上升71.0%，同比下降5.6%（前值：-18.5%）?？們斶€量為81.0億元，環(huán)比下降35.3%，同比下降27.5%（前值：-22.9%）；凈融資額為8.5億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為0.9%，較上周下降0.1pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-0.02%，較上周下降2.0pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.76X，較上周上升0.22X。
政策
地方層面，湖南省住建廳聯(lián)合多部門印發(fā)“湘十條”，5月28日起實施，為期一年，這是湖南時隔7年再出省級房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，包括加大契稅支持力度、加大對多子女家庭購房支持、滿足人才住房需求、積極推進“以舊換新”、收購存量房作保障房可放寬面積標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓價款繳納可協(xié)商調(diào)整、商改住等10大措施，旨在促消費穩(wěn)市場，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。江蘇省住建廳發(fā)布2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點，涵蓋6大項45條舉措，重點包括推進“房票安置、依舊換新”政策，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，全省計劃籌集保障性租賃住房5萬套，發(fā)放租賃補貼14萬戶（人），實施城中村改造5.6萬戶，以及推動公積金異地業(yè)務(wù)互認(rèn)辦理一體化等。重慶發(fā)布六項住房消費新政，包括換購住房補貼（賣舊買新最高可享總房款1.5%補貼）、加大商業(yè)性個人住房貸款支持力度、支持公積金商轉(zhuǎn)公貸款直轉(zhuǎn)、優(yōu)化靈活就業(yè)人員公積金政策、支持“以舊換新”購房服務(wù)等。
投資建議：
4月以來，樓市整體成交動能較去年四季度以及今年一季度有所減弱。在當(dāng)前形勢下，政策的切實落地與實際效果非常關(guān)鍵，只有相關(guān)政策落地，房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)定態(tài)勢”才有望進一步鞏固。板塊機會方面，下一個時間點重點關(guān)注7月政治局會議前，我們預(yù)計，針對二季度各行業(yè)數(shù)據(jù)、地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)走弱的情況，可能會加碼政策，帶動板塊在7月中旬出現(xiàn)一波政策博弈的行情機會。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、綠城中國、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：金地集團、龍湖集團、新城控股、信達(dá)地產(chǎn)。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：貝殼-W、我愛我家。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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