>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：全面放松外資購房，引入增量資金是大勢所趨-250623
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全面放松外資購房，引入增量資金是大勢所趨。2025年6月18日，國家外匯管理局發(fā)布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》征求意見稿，刪除了外匯收入及結(jié)匯所得使用負面清單中，不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的要求。至此外資在國內(nèi)購房的限制基本上已經(jīng)全面解除，目前人民幣跨境等限制依然會影響外資的交易意愿，但從趨勢上，吸引增量資金進入房地產(chǎn)市場，將是政策的大趨勢。
外資購房限制始于2006年，2010年收緊，2015年邊際松動。2006年建設部、央行、外匯管理局等六部門文件限制外資個人及機構(gòu)購房只得自用，并對個人購房提出了需在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的要求。2010年對外資購房的限制進一步升級，增加外資個人只能購買住宅、機構(gòu)只能購買非住宅要求，且對個人購房套數(shù)限制為1套。2015年，伴隨著地產(chǎn)周期的放松，對外資購房的限制有所松動，外資個人及機構(gòu)可購房性質(zhì)重新放寬至商品房，全國層面放松個人購房年限1年及購房套數(shù)1套限制。
06年后首次放松外資購非自用房限制，釋放新的政策窗口期信號。雖然2015年政策對外資購房的限制已有所放寬，但自2006年對外資購房有所限制以來，從未放開過外資購買非自用房屋的限制。16年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，在長時間內(nèi)“房住不炒”均為重要中央政策會議表態(tài)的主基調(diào)，在23年7月政治局會議提出房地產(chǎn)“供求重大變化的新形勢”后，雖未再提及“房住不炒”，但對非自用房屋的表態(tài)不甚明確。24年9月中央政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”以來，25年6月國常會提出“更大力度推動止跌回穩(wěn)”，本次外匯管理局政策2006年以來首次放開外資購買非自用房屋限制，是推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的又一積極信號，各部委在25年前兩季度的政策空窗期后，面對4月以來明顯承壓的地產(chǎn)量價數(shù)據(jù)，或?qū)⒂兴袆?，未來一個季度將大概率進入新的政策窗口期。
政策博弈階段，建議提高板塊配置比例。目前行業(yè)預期方向有所調(diào)整，但市場對政策出臺內(nèi)容有所分歧，25年整體政策基調(diào)清晰，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展是下限，基本面下行壓力會孕育更大規(guī)模與力度的政策。我們判斷大方向是，解放或提高更大規(guī)模的資金入市力度，更進一步放松穩(wěn)定資產(chǎn)價格的限制。建議提高板塊配置比例。
風險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預期；未來融資環(huán)境收緊，對于渠道管控更加嚴格，信貸投放量減少；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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