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新房、二手房成交面積環(huán)比均漲幅收窄、同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比上升、同比下降。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40個(gè)城市新房成交面積為242.0萬平，環(huán)比上升9.7%，同比下降11.8%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了15.3個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為9.3%、13.1%、3.2%，同比增速分別為-19.7%、-8.5%、-8.8%。一、二線城市同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周分別下降了27.5、12.2個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比跌幅較上周擴(kuò)大了7.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比漲幅收窄，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。18個(gè)城市成交面積為189.0萬平，環(huán)比上升3.8%，同比下降2.3%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速較上周下降了19.0個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-1.6%、5.8%、5.2%，同比增速分別為0.8%、-4.9%、-3.2%。其中，一線城市同比漲幅較上周收窄了30.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增速分別較上周下降了14.6、4.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比上漲、同比下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為8764萬平，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-17.0%；去化周期為18.9個(gè)月，環(huán)比上升1.4個(gè)月，同比下降1.7個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為19.4、16.1、42.4個(gè)月，環(huán)比分別上升1.1、1.6、1.5個(gè)月，同比分別下降1.8、1.4、21.2個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)環(huán)比量漲價(jià)跌、同比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1057.5萬平方米，環(huán)比上升28.4%，同比下降6.6%；成交土地總價(jià)為199.5億元，環(huán)比下降25.5%，同比下降32.1%；樓面均價(jià)為1887元/平，環(huán)比下降42.0%，同比下降27.3%；土地溢價(jià)率為1.3%，環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降，同比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為84.0億元，環(huán)比下降44.1%，同比上升86.5%（前值：97.1%）?？們斶€量為123.8億元，環(huán)比上升150.1%，同比上升37.9%（前值：-47.7%）；凈融資額為-39.8億元。
　　板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-1.7%，較上周上升0.1pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-1.2%，較上周上升0.3pct。房地產(chǎn)板塊PE為23.17X，較上周下降0.31X。
　　本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)行業(yè)銷售、投資與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，銷售與投資同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下行壓力加劇。5月全國(guó)商品房銷售面積同比增速-3.3%，同比降幅較4月擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)；開發(fā)投資金額同比增速-12.0%，降幅較4月擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積同比增速-19.3%，同比降幅雖然較4月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，但從絕對(duì)值來看，仍處于2003年以來的最低位。5月70城新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅分別擴(kuò)大至0.2%、0.5%，環(huán)比降幅較4月均擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　政策
　　地方層面，6月18日，江蘇省住建廳印發(fā)《江蘇省住宅工程品質(zhì)提升行動(dòng)方案》，旨在提升住宅工程品質(zhì)。該方案提出“大力提升住宅工程實(shí)體質(zhì)量、性能品質(zhì)和居住體驗(yàn)，建設(shè)經(jīng)得起市場(chǎng)和時(shí)間檢驗(yàn)的安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。至2027年底，行動(dòng)各項(xiàng)措施全面落地，長(zhǎng)效工作機(jī)制形成，工程質(zhì)量缺陷投訴數(shù)量下降30%以上，住宅工程品質(zhì)明顯提升”。此外，本周多地優(yōu)化公積金貸款政策。6月17日，浙江省直公積金中心提取住房公積金直付購(gòu)房首付款已正式上線，在杭州市區(qū)購(gòu)房可用公積金個(gè)人賬戶余額直付首付款。6月17日，溫州市公積金管理中心推出購(gòu)買二手住房提取住房公積金支付首付款政策。山東淄博6月18日上調(diào)公積金貸款額度，夫妻最高可貸100萬元。
　　投資建議：
　　4、5月，統(tǒng)計(jì)局口徑下的銷售與投資、70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)均持續(xù)走弱。在此背景下，6月13日國(guó)常會(huì)明確提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，包括“要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月16日在國(guó)新辦5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上也指出“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過程中，市場(chǎng)信心還在修復(fù)，市場(chǎng)供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力”?；诙径犬?dāng)前的數(shù)據(jù)情況，國(guó)家對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度更加迫切，我們認(rèn)為，近期政策端進(jìn)一步發(fā)力的概率明顯提升，具體政策力度和落地效果有待觀察。板塊機(jī)會(huì)方面，下一個(gè)時(shí)間點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注7月政治局會(huì)議前，我們預(yù)計(jì)，針對(duì)二季度各行業(yè)數(shù)據(jù)、地產(chǎn)銷售投資數(shù)據(jù)走弱的情況，表態(tài)會(huì)更加積極，帶動(dòng)板塊在7月中旬出現(xiàn)一波政策博弈的行情機(jī)會(huì)。地產(chǎn)從標(biāo)的來看，一方面，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標(biāo)的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)