>> 中誠(chéng)信國(guó)際-2025年6月房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)跟蹤：專項(xiàng)債土地收儲(chǔ)加速，行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)-250701
|
為減少存量土地、改善供求、增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)系列政策允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備收購(gòu)，并進(jìn)一步細(xì)化資金使用、審核等安排。政策落地后各地積極響應(yīng)，截至6月22日已公示超4,200塊宗地收儲(chǔ)計(jì)劃，資金規(guī)模近4,777億元，目前已發(fā)行專項(xiàng)債僅占公示規(guī)模的36%，后續(xù)發(fā)行有望提速。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，該政策有助于優(yōu)化資源配置、緩解企業(yè)資金壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；此外，對(duì)于存量閑置土地亦當(dāng)進(jìn)一步鼓勵(lì)通過“調(diào)、轉(zhuǎn)、換”的方式進(jìn)行資產(chǎn)盤活。
自2024年10月國(guó)新辦發(fā)布會(huì)明確“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”以來，自然資源部2024年11月發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，啟動(dòng)新一輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債工作，政策目標(biāo)聚焦于減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)流動(dòng)性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2025年3月自然資源部與財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“45號(hào)文”），進(jìn)一步細(xì)化了資金使用主體、專項(xiàng)債審核流程、資金和收益平衡機(jī)制、監(jiān)督管理等具體安排。存量閑置土地包括企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地，2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。
自政策發(fā)布以來，各地積極響應(yīng)并發(fā)布征集公告及收購(gòu)名單。根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月22日，共26個(gè)省市公示了收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息，項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4,259塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）約4,776.48億元，其中廣東、重慶、安徽、江西和河南等地已公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目資金規(guī)模居前。擬收儲(chǔ)土地以住宅用地為主，占比超60%；成交時(shí)間集中在2020~2024年，擬收儲(chǔ)的土地絕大多數(shù)屬于地方國(guó)企。
2025年《政府工作報(bào)告》提出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5,000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行方面，2025年2月24日，廣東省發(fā)行304億專項(xiàng)債用于回收閑置存量土地，涉及17個(gè)地市的84個(gè)項(xiàng)目，成為全國(guó)首個(gè)發(fā)行專項(xiàng)債用于收購(gòu)存量土地的省份。45號(hào)文發(fā)布后，發(fā)行工作全面提速。截至6月24日，上海、安徽、山東、四川、浙江、福建、湖南、廣東和北京發(fā)行了用于收購(gòu)收回閑置土地的專項(xiàng)債，發(fā)行規(guī)模合計(jì)約1,700億元，其中上海以416.51億元發(fā)行金額居首。
目前已發(fā)行用于收購(gòu)存量土地的專項(xiàng)債規(guī)模偏低，累計(jì)發(fā)行規(guī)模占已公示收儲(chǔ)資金規(guī)模的比重約36%，預(yù)計(jì)后續(xù)土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行金額和頻率將增加。但專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作在推進(jìn)過程中面臨著多重挑戰(zhàn)。首先，政策要求對(duì)擬收回收購(gòu)地塊以土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和企業(yè)土地成本就低確認(rèn)收地基礎(chǔ)價(jià)格，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，目前實(shí)際收購(gòu)價(jià)格大多為土地供應(yīng)價(jià)格的70%~90%，由于房企土地大多已抵押融資，收儲(chǔ)資金可能不足覆蓋項(xiàng)目債務(wù)。其次，專項(xiàng)債資金的未來償還需依賴收儲(chǔ)土地未來產(chǎn)生的收益，但現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整周期，未來土地出讓收益存在一定的不確定性。此外，擬收儲(chǔ)的土地絕大多數(shù)屬于地方國(guó)企，主體結(jié)構(gòu)較為單一。
中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地加速有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置。一方面，直接收購(gòu)房企閑置地塊，可減少市場(chǎng)存量土地積壓，同時(shí)幫助房企回籠資金。另一方面，政府可根據(jù)城市能級(jí)與市場(chǎng)需求，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，如一二線城市將收儲(chǔ)土地轉(zhuǎn)為住宅或保障性用地緩解供需矛盾，三四線城市可減少住宅供地并轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)開發(fā)。在資金循環(huán)與信心修復(fù)上，政府通過收儲(chǔ)、整理、出讓實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)；企業(yè)獲得資金償還債務(wù)、重啟投資。同時(shí)，政策穩(wěn)定了房企拿地意愿與購(gòu)房者預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。不過，盡管收購(gòu)閑置土儲(chǔ)作為優(yōu)化資源配置的方式之一，但并不是唯一有效路徑，對(duì)于存量閑置土地亦當(dāng)進(jìn)一步鼓勵(lì)通過“調(diào)、轉(zhuǎn)、換”的方式進(jìn)行資產(chǎn)盤活，即調(diào)整土地規(guī)劃與用途（如調(diào)整容積率、變更土地性質(zhì)等）、促進(jìn)土地流通與轉(zhuǎn)讓（如允許帶押過戶、分割轉(zhuǎn)讓等）、置換區(qū)域內(nèi)其他地塊（如適當(dāng)鼓勵(lì)突破以行政區(qū)為單位的換地）
5月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，新房及二手房?jī)r(jià)格同比跌幅均有所收窄，新房銷售金額同比小幅下降，二手房成交量增速放緩，高能級(jí)城市韌性猶存，但剛改需求不足。商品房待售面積環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降，但庫存仍處高位，去庫存壓力仍較大。5月房企境內(nèi)債券市場(chǎng)融資維持凈流出態(tài)勢(shì)，二級(jí)市場(chǎng)交易熱度減弱，境外市場(chǎng)整體變化不大。
需求端，5月以來，商品住宅價(jià)格環(huán)比延續(xù)下行趨勢(shì)，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量降至13個(gè)，其中一線城市和二三線城市環(huán)比均出現(xiàn)下降。但商品住宅價(jià)格同比降幅自2024年11月起連續(xù)7個(gè)月呈收窄態(tài)勢(shì)，行業(yè)延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從銷售情況來看，5月商品房銷售面積及銷售金額同比降幅分別達(dá)4.56%、7.14%，環(huán)比分別增長(zhǎng)10.34%和13.14%；前5月累計(jì)銷售面積和銷售金額同比降幅較上月基本持平，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，6月重點(diǎn)30城前
|
|
