>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：中央要求以城市更新為重要抓手，統(tǒng)計局表示更大力度推動止跌回穩(wěn)-250720
| 上傳日期： |
2025/7/20 |
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| 955KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：一二手房成交環(huán)比下降，新房成交推盤比下降。上周(7.12-7.18)34個重點城市新房合計成交159.1萬平米，環(huán)比-20.1%；其中，一二線環(huán)比-22.9%、三四線環(huán)比+24.8%；7月(7.1-7.18)一手房成交同比-18.0%，較6月-9.7pct；其中，一二線同比-17.3%、三四線同比-21.9%，分別較6月-8.5pct和-22.2pct。上周13個重點城市二手房房合計成交103.1萬平米，環(huán)比-5.4%；7月截至上周累計成交同比-11.4%，較6月-1.8pct。庫存方面，上周15城合計推盤73萬平米，合計成交63萬平米，對應成交推盤比為0.87倍；最近三個月（25年4月-25年6月）分別為0.86倍、1.14倍和1.02倍。至上周15城可售面積為8925.5萬平米，環(huán)比+0.11%；3個月移動平均去化月數(shù)為19.8個月，環(huán)比上升0.18個月?？傮w行業(yè)新房市場仍處于去庫存趨勢中。
主要政策新聞：中央要求以城市更新為重要抓手，統(tǒng)計局表示更大力度推動止跌回穩(wěn)。宏觀層面，中央城市工作會議于7月中召開，會議強調(diào)以推進城市更新為重要抓手，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，著力建設舒適便利的宜居城市；統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，2025年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.2%，6月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，并且國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額都在下降，房地產(chǎn)筑底需要一個過程，在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標有所起伏波動是正常的，這也需要我們下更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；因城施策方面，長沙、青島、武漢等多地出臺“以舊換新”補貼政策刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展；福州省發(fā)布非居住存量房屋改建為保障性租賃住房實施細則；廣東省積極穩(wěn)步推動城中村和老舊小區(qū)改造；公積金方面，青島市調(diào)整2025年度公積金繳存基數(shù)。
公司動態(tài)跟蹤：多家房企披露上半年業(yè)績預告，濱江、城建。銷售方面，6月銷售額及同比：華發(fā)股份70億元（-31%）；華潤置地235億元（-27%）；龍湖集團65億元（-36%）。公司業(yè)績方面，各公司預告2025H1相關(guān)數(shù)據(jù)，華發(fā)股份總營收382億元（+53%），歸母凈利潤1.7億元（-87%）；保利發(fā)展總營收1168億元（-16%），歸母凈利潤27億元（-63%）；其他公司2025H1歸母凈利潤及同比：濱江集團16億元（ +40% ）；中華企業(yè)3.9~5.7億元（ +210~262% ）；南山控股0.8~1.1億元（+168~193%）；金地集團-34~-42億元（24H1-34億元）；城建集團4.4-6.5億元（+419~570%）；天健集團0.3~0.5億元（-81~-87%）；大悅城0.8~1.2億元（+122~133%）；萬科A-100~-120億元（24H1-98.5億元）；首開股份-16~-21億元（24H1-19億元）。融資及擔保方面，招商蛇口擬發(fā)債8億元/1.7%/3年。股份回購方面，貝殼-W14~18日累計回購股份約313.3萬股，共耗資約2000萬美元。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.63%，滬深300指數(shù)上漲0.49%，相對收益為-3.12%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第31位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：市北高新、中新集團、中潤資源、亞太實業(yè)、福星股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為光大嘉寶、南山控股、信達地產(chǎn)、華夏幸福、渝開發(fā)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.43%，滬深300指數(shù)上漲0.49%，相對收益為-0.92%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企25/26PE均值分別為14.7/12.6倍；物管25/26PE均值分別13.0/11.6倍。
投資分析意見：看好半年度業(yè)績穩(wěn)定和庫存能力強的優(yōu)質(zhì)房企，維持“看好”評級。我們認為我國一二手房總成交已穩(wěn)、并已持續(xù)穩(wěn)定近3年，但量價并未如期進入正向循環(huán)，近期中央對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)表態(tài)從“持續(xù)鞏固”調(diào)整為“更大力度”，意味著“止跌回穩(wěn)”仍是政策主基調(diào)，并修復居民資產(chǎn)負債表是關(guān)鍵，預計新一輪支持政策或?qū)⒊雠_，可能包括：房貸降息、加量好房子、優(yōu)化收儲、推進城改等，其中好房子政策將開辟新發(fā)展賽道，將助力優(yōu)質(zhì)房企率先進入底部拐點時刻，推動經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）產(chǎn)品力房企：建發(fā)國際、濱江集團、華潤置地、建發(fā)股份，關(guān)注綠城中國、中國金茂；2）低估值修復房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、中海外發(fā)展、龍湖集團、華發(fā)股份，關(guān)注金地集團；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務、招商積余、中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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