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上海六批次土拍結(jié)束，核心區(qū)域土地市場保持活躍。本次共8宗地塊，規(guī)劃建筑總面積約52.3萬方，起始總價(jià)約236.71億元。最終7宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)成交，成交總價(jià)為289.57億元。具體看溢價(jià)土地中，虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊由綠城競得，溢價(jià)率46.33%為本批次最高；其余溢價(jià)率在10%-40%之間。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為4.1%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)2.38個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級行業(yè)排名第7名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為148.7萬平方米，環(huán)比提升20.6%，同比下降14.9%，其中樣本一線城市的新房成交面積為37.8萬方，環(huán)比-9.2%，同比-23.1%；樣本二線城市為74.9萬方，環(huán)比+38.0%，同比13.1%；樣本三線城市為36.1萬方，環(huán)比+31.4%，同比-8.7%。從今年累計(jì)30周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)5789.8萬方，同比-0.3%；一線城市為1523.9萬方，同比+6.5%；二線城市為2766.7萬方，同比4.7%；三線城市為1499.1萬方，同比+1.9%。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)195.9萬方，環(huán)比增長3.1%，同比增長5.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為75.6萬方，環(huán)比2.3%；樣本二線城市為93.8萬方，環(huán)比4.3%；樣本三線城市為26.5萬方，環(huán)比1.1%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為6144.2萬方，同比增長18.9%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為2517.8萬方，同比+22.8%；樣本二線城市為2861.6萬方，同比+17.7%；樣本三線城市為764.8萬方，同比+11.7%。
　　信用債：本周（7.21-7.27）共發(fā)行房企信用債20只，環(huán)比增加12只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)187.87億元，環(huán)比增加113.17億元，總償還量192.18億元，環(huán)比增加96.73億元，凈融資額為-4.32億元，環(huán)比增加16.43億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（（66.1%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（52.3%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周1-3年（49.5%）的債券為主。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。