>> 中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式展望系列七：物管數(shù)智化方興未艾，行業(yè)迎發(fā)展新動能-250922
| 上傳日期： |
2025/9/22 |
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| 3426KB |
| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
竺勁,吳夢茹 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
我們認為，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，房企風險逐步出清，物業(yè)管理行業(yè)開始進入高質(zhì)量發(fā)展時期。這一時期，物企摒棄了此前盲目擴張和收購的策略，更多的將精力放在運營和提升存量業(yè)務(wù)上，力圖回歸到有溫度的社區(qū)服務(wù)和有盈利的物業(yè)管理。部分策略和執(zhí)行到位的領(lǐng)先企業(yè)，已出現(xiàn)積極變化。一方面部分物企通過退出低效及虧損項目，剝離非核心業(yè)務(wù)，通過減值卸載歷史包袱，通過嚴格控制關(guān)聯(lián)交易降低與關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)財務(wù)風險，盈利能力和凈現(xiàn)金流出現(xiàn)提升；另一方面依托于政策紅利和科技升級，AI+科技賦能成為物企提升經(jīng)營效率的重要方向，在數(shù)智化投入與應(yīng)用具備先發(fā)優(yōu)勢的物企有望在此階段占領(lǐng)先機。
摘要
物管行業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理市場規(guī)模從2020年的259.1億平方米增加至2024年的314.1億平方米，年復(fù)合增速為4.9%，規(guī)模穩(wěn)中有升。上市物企總合約及在管面積均顯著擴張，但增速放緩，行業(yè)已步入平穩(wěn)發(fā)展階段。
企業(yè)表現(xiàn)分化明顯。2025年上半年23家重點物管及商管公司實現(xiàn)營業(yè)收入1158.4億元，同比增長5.0%，增速與2024年全年持平；實現(xiàn)歸母凈利潤81.9億元，同比增長34.9%，業(yè)績增速由負轉(zhuǎn)正；同時歸母凈利潤率由2024年的4.0%提升至2025年上半年的7.1%，物企整體經(jīng)營情況有積極改善。從具體企業(yè)來看，物企表現(xiàn)出現(xiàn)較為明顯的分化，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)具備長期優(yōu)異表現(xiàn)，2024年上半年、2024年全年及2025年上半年三個報告期，綠城服務(wù)歸母凈利潤同比增速均保持在20%以上，濱江服務(wù)均保持在10%以上；華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、金茂服務(wù)同比均保持正增長。
行業(yè)發(fā)展動能轉(zhuǎn)換，由外延式擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)生型增長。物管企業(yè)摒棄了此前盲目擴張和收購的策略，轉(zhuǎn)向精細經(jīng)營。一方面通過清退低效及虧損項目，剝離非核心業(yè)務(wù)，回歸有盈利的主業(yè)和有溫度的社區(qū)服務(wù)，聚焦高質(zhì)量發(fā)展；同時通過計提減值卸載歷史包袱，釋放未來盈利空間；另一方面受益于政策紅利和科技升級，部分物管企業(yè)率先通過科技賦能提升經(jīng)營效率。
行業(yè)數(shù)智化（AI+機器人）方興未艾，是物企未來重點發(fā)展方向。傳統(tǒng)物管行業(yè)作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，人工成本在其成本構(gòu)成中占據(jù)最大比重，且大部分的人工從事的是基礎(chǔ)體力勞動，若能使用成本相對穩(wěn)定的機器人替代成本剛性上漲的人工，企業(yè)利潤率仍有較大提升空間。同時優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)保持凈流入，貨幣資金充裕，具備長期投入科技升級的能力。
投資建議：當前物管行業(yè)發(fā)展動能已發(fā)生轉(zhuǎn)換，收入端短期增速趨于平穩(wěn)，提質(zhì)增效成為物管企業(yè)提升業(yè)績的主要抓手，而數(shù)智化賦能成為提質(zhì)增效的重要手段，我們看好經(jīng)營穩(wěn)健、且對物管數(shù)智化投入與應(yīng)用具備先發(fā)優(yōu)勢的企業(yè)，推薦南都物業(yè)、華潤萬象生活、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、萬物云。
風險分析
1、房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期，一方面會減少母公司內(nèi)生輸送的合約面積增長，另一方面也會直接影響物企的案場管理咨詢等非等業(yè)主增值服務(wù)，從而影響企業(yè)的業(yè)績增長。
2、市場外拓競爭的加劇、人工成本的上升，都將導(dǎo)致物管企業(yè)的利潤空間承壓，存在盈利能力不及預(yù)期的風險。
3、物企應(yīng)收賬款規(guī)模持續(xù)走高，收繳率不及預(yù)期，將對其流動性造成不良影響。
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