>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)周度觀點更新：地產(chǎn)股的“二分法”定價-250921
| 上傳日期： |
2025/9/22 |
大?。?/td>
| 1199KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,侯兆熔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
核心觀點
止跌回穩(wěn)的政策目標一定程度上對市場預(yù)期曾有所提振，但4月以來邊際下行壓力再次加大，產(chǎn)業(yè)政策寬松概率逐步提高，后續(xù)只是節(jié)奏問題。周期位置角度，行業(yè)量價快速下行階段可能已經(jīng)過去，核心區(qū)和好房子具備結(jié)構(gòu)性亮點。去年4月和9月對應(yīng)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的底部區(qū)間，當前股票位置較底部的溢價并不大，且市場整體估值抬升也提供了補漲空間。重視具備輕庫存、好區(qū)域和產(chǎn)品力的龍頭房企，以及擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)紀龍頭、商業(yè)地產(chǎn)和央國企物管。
周度核心內(nèi)容跟蹤
市場：本周長江房地產(chǎn)指數(shù)+1.13%，相對滬深300的超額收益為+1.58%，行業(yè)排名相對靠前（8/32）；年初至今長江房地產(chǎn)指數(shù)+12.76%，相對滬深300的超額收益為-1.65%，行業(yè)排名居中（19/32）。本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)一般，開發(fā)類分化，物管類以下跌為主，收租類有漲有跌。
政策：重慶促進住房消費健康發(fā)展；上海優(yōu)化房產(chǎn)稅相關(guān)政策。
地方：重慶促進住房消費健康發(fā)展，包括多渠道爭取資金支持保障性住房和租賃住房建設(shè)，持續(xù)推進城中村和城鄉(xiāng)危舊房改造；加大租購住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅加裝電梯提取住房公積金支持力度；引導金融機構(gòu)合理降低商業(yè)性個人住房貸款利率，優(yōu)化個人住房套數(shù)認定辦法，支持改善性住房消費；2025年5月30日至12月31日，對在中心城區(qū)新購商品住房，且在一年內(nèi)出售中心城區(qū)原有住房的，給予新購住房總房款1%的補貼等。上海優(yōu)化房產(chǎn)稅相關(guān)政策，持居住證滿3年且在本市工作生活者，首套住房免征房產(chǎn)稅；第二套及以上人均面積≤60㎡免征，超出部分征稅；持證未滿3年先征后退；2025年1月1日起執(zhí)行，多繳稅款可退。
銷售：本周樣本城市備案同比繼續(xù)改善，二手相對更好。
樣本城市備案同比繼續(xù)改善，二手相對更好。37城新房成交面積四周滾動同比-4.2%，較上周+8.0pct，17城二手房成交面積四周滾動同比+19.4%，較上周+8.0pct；年初至今37城新房成交面積累計同比-5.7%，17城二手房成交面積累計同比+15.1%。9月截至19日，37城新房成交面積當月同比+5.2%，17城二手成交面積當月同比+29.1%，12城新房及二手合計+18.9%。
當周熱點：地產(chǎn)股的“二分法”定價
市凈率角度，開發(fā)類地產(chǎn)股的估值差異很大，本質(zhì)是對庫存質(zhì)量、減值程度和新增拿地的綜合反映，“二分法”可以更有效的理解其市場定價邏輯和結(jié)果。首先是區(qū)分庫存結(jié)構(gòu)，權(quán)益未售貨值當中有多大比例是低效庫存；近幾年低效庫存價格降幅較大，計提的減值準備是否相對充分，繼續(xù)降價能否實現(xiàn)去化，未來大致可能虧損什么體量，這決定估值的扣減項目。然后是評估有效貨值和新增拿地能支撐怎樣的銷售水平及盈利能力，在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下，給予銷售或拿地隱含凈利潤適當?shù)氖杏时稊?shù)，這決定估值的增量項目。低效庫存的估值扣減，加上優(yōu)質(zhì)庫存的估值增量，二者共同決定開發(fā)業(yè)務(wù)的合理估值；在房價不漲的背景下，快速去化是最優(yōu)選擇，地價也會反映房價下跌。庫存較輕、區(qū)域較好且品牌較優(yōu)的房企是最優(yōu)選擇，但定價也相應(yīng)比較公允，股價彈性未必更大；有一些滯重庫存，但區(qū)域能級較好且降價能夠有效去化，新增拿地和銷售明顯領(lǐng)先的邊際型房企，當前估值并不高，后續(xù)可能隱含更大的股價彈性。
風險提示
1、需求端量價持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進度和效果低于預(yù)期。
|
|
