>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2025W39：本周新房成交同比下降23.6%，預(yù)計Q4因基數(shù)抬升同比承壓-250928
| 上傳日期： |
2025/9/28 |
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| 1061KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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9月22日，國新辦舉行發(fā)布會，主要是從中長期視角回顧和總結(jié)“十四五”，不涉及短期政策的調(diào)整。央行行長潘功勝提到：當(dāng)前中國的貨幣政策立場是支持性的，實(shí)施適度寬松的貨幣政策。在金融支持房地產(chǎn)風(fēng)險化解方面，優(yōu)化調(diào)整首付比、房貸利率等多項政策，并降低存量房貸利率，每年可為超過5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元。金融監(jiān)管總局局長李云澤提到：積極助力化解房地產(chǎn)和地方債風(fēng)險。持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。多措并舉穩(wěn)定融資，為保障性住房等“三大工程”提供資金支持超1.6萬億元，租賃性住房貸款年均增長52%。牽頭建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付，有力保障廣大購房人的合法權(quán)益。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-0.2%，落后滬深300指數(shù)1.22個百分點(diǎn)，在31個申萬一級行業(yè)排名第11名。
新房：本周30個城市新房成交面積為186.1萬平方米，環(huán)比提升20.0%，同比下降23.6%，我們預(yù)計四季度因基數(shù)抬升同比承壓。其中樣本一線城市的新房成交面積為55.8萬方，環(huán)比+11.6%，同比+12.5%；樣本二線城市為91.0萬方，環(huán)比+41.9%，同比-20.5%；樣本三線城市為39.2萬方，環(huán)比-4.1%，同比-50.6%。今年累計看，樣本30城共計7198.6萬方，同比-2.7%；一線城市為1922.1萬方，同比+3.1%；二線城市為3452.3萬方，同比-5.2%；三線城市為1824.2萬方，同比-3.4%。
二手房：本周14個樣本城市二手房成交面積合計198.9萬方，環(huán)比增長1.4%，同比增長13.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為86.3萬方，環(huán)比0.2%；樣本二線城市為93.5萬方，環(huán)比9.0%；樣本三線城市為19.1萬方，環(huán)比-21.1%。年初至今累計二手房成交面積為7815.4萬方，同比增長17.3%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為3217.1萬方，同比+20.5%；樣本二線城市為3622.8萬方，同比+16.4%；樣本三線城市為975.5萬方，同比+10.7%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比增加5只；發(fā)行規(guī)模共計147.81億元，環(huán)比增加67.61億元，總償還量102.19億元，環(huán)比減少43.95億元，凈融資額為45.62億元，環(huán)比增加111.56億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈時表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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