>> 財通證券-信用｜地產(chǎn)債再觀察-250929
| 上傳日期： |
2025/9/30 |
大小： |
1759KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
財通證券 |
| 評級： |
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作者： |
孫彬彬,孟萬林,涂靖靖 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
當(dāng)前地產(chǎn)基本面如何？
8月，全國商品房銷售面積、銷售額累計同比下降5.44%和7.88%，銷售累計同比降幅連續(xù)6個月擴大。去年924新政以來至今年5月，一線城市銷售階段性企穩(wěn)回升，但6月后再度回落，量價齊跌。
回顧發(fā)債房企的半年報，現(xiàn)金流方面，上半年地方國企經(jīng)營凈現(xiàn)金流同比大幅改善，由凈流出轉(zhuǎn)為凈流入?；I資活動方面，僅央企仍為凈流入，地方國企和民企均為凈流出。從有息債務(wù)變化來看，發(fā)債房企整體均有不同程度壓降。
萬科當(dāng)前情況如何？
深鐵集團(tuán)全面接管萬科后，萬科持續(xù)獲得其資金支持，截至目前，深鐵向萬科累計提供的借款已接近260億元，幫助萬科完成了大量債券償還，順利度過今年的償債高峰。
短期看，萬科在深鐵集團(tuán)支持下尚有一定緩沖空間。中長期看，仍需關(guān)注萬科的資產(chǎn)處置和銷售情況。萬科2025年上半年末投資性房地產(chǎn)已用于抵質(zhì)押及擔(dān)保的余額已高達(dá)800億元，可處置的資產(chǎn)越來越少。2025年1-8月權(quán)益口徑銷售額同比下滑35.8%，跌幅較大。
地產(chǎn)債怎么看？
截至9月26日，未違約的存量地產(chǎn)債規(guī)模為13715億元，到期收益率普遍較高，2.2%以上占比55.0%，其中隱含評級AAA估值2.2%以上的存續(xù)地產(chǎn)債規(guī)模為1423億元，整體估值在產(chǎn)業(yè)債中處于較高水平。
萬科今年在股東支持下保剛兌，我們認(rèn)為對于地方國有房企，仍然可以保持適度樂觀，中短久期可以積極關(guān)注，中長期限由于利差保護(hù)較薄，當(dāng)前參與時點一般。可適當(dāng)參與流動性較好、短期限的相對高收益國企主體。
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