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本期投資提示：
　　申購策略觀點(diǎn):華夏安博倉儲物流REIT底層資產(chǎn)地處珠三角，發(fā)起人為全球物流地產(chǎn)巨頭安博公司?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目22-24年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長，整體加權(quán)出租率維持在97%以上，高于可比REITs均值，其中東莞兩項(xiàng)目維持滿租狀態(tài)；但區(qū)域未來供給持續(xù)提升疊加需求不確定性較大，區(qū)域租金及出租率或承壓。預(yù)期項(xiàng)目資產(chǎn)未來12個月的公允價(jià)值區(qū)間為18.40～24.03億元，IRR為6.28%~7.16%。招募書預(yù)測25/26年分派率(年化)為4.70%/4.72%，25年高于可比REITs的均值3.91%。今年以來REITS上市首日/4日收盤累計(jì)漲幅均值分別為28%/34%，且保持零破發(fā)，但近期REITs指數(shù)已回調(diào)且二級市場換手率低迷，預(yù)期本基金上市初期仍將獲得一定關(guān)注，但首日及上市初期的漲幅或有所收窄。
　　地處珠三角，背靠全球物流地產(chǎn)巨頭。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為廣州開發(fā)區(qū)項(xiàng)目（2棟三層坡道電梯倉庫和1棟雙層電梯倉庫，主要服務(wù)轄區(qū)內(nèi)制造、商貿(mào)及城配物流）、東莞石排項(xiàng)目（8棟單層倉庫，服務(wù)高新制造、三方服務(wù)及跨境貿(mào)易）和東莞洪梅項(xiàng)目（含2棟分撥中心，適配電子商務(wù)客戶、零售商和制造業(yè)企業(yè)城市配送），可供租賃面積分別為12.56/14.33/8.08萬平方米。廣州及東莞市場高標(biāo)倉需求旺盛，空置率處于較低水平，但預(yù)計(jì)25年-27年將分別有397/190萬平方米新增供應(yīng)，疊加跨境電商在境內(nèi)的后續(xù)租倉需求存在較高不確定性，空置率或?qū)⒂兴嵘ｍ?xiàng)目的發(fā)起人為全球物流地產(chǎn)巨頭安博公司，原始權(quán)益人為安博中國，截至25Q1末，安博公司在亞洲的資產(chǎn)總面積約0.1億平方米，含288處資產(chǎn)，分布在蘇州、成都、上海、杭州、北京等核心城市，可擴(kuò)募資產(chǎn)豐富。
　　運(yùn)營穩(wěn)健、新簽約租金下調(diào)。22-25年Q1，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入166.48/169.93/174.06百萬元，穩(wěn)定增長；實(shí)現(xiàn)EBITDA 113.33/ 123.09/109.83百萬元，24年下滑主要系廣州項(xiàng)目計(jì)提1544萬元非現(xiàn)金資產(chǎn)減值損失，剔除該因素后EBITDA同比基本持平；整體加權(quán)出租率為99.61%/99.93%/97.69%/ 97.08%，高于可比REITs均值，其中東莞兩項(xiàng)目維持滿租狀態(tài)；24年有效租金單價(jià)增長1.2%~5.5%，但25年新簽約租金相較于存量下調(diào)0.73%~13.04%；前五大租戶收入占比75.62%，相對可比均值集中度略低；2025年到期租約續(xù)租進(jìn)展良好，大部分租約將于26-28年到期，合計(jì)占比85.69%。
　　盈利能力方面，22-24年毛利率維持在64%~66%區(qū)間內(nèi)，EBITDA率24年受廣東速城稅金增加影響有所下滑，除該年度外維持在68%~73%區(qū)間內(nèi)，二者均低于可比均值。
　　預(yù)期項(xiàng)目公允價(jià)值18.40～24.03億元，IRR為6.28%~7.16%。謹(jǐn)慎、中性和樂觀情形下，測算基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來12個月的估值區(qū)間為18.40～24.03億元，相比招募書評估價(jià)值（21.71億元）差異在-15.26%～10.67%。對應(yīng)IRR分別為6.28%、6.71%、7.16%，高于可比REITs平均IRR 5.00%。中性情形下，測算估值為20.94億元，相比評估值-3.56%。
　　25年中性資本化率5.03%，低于可比REITs均值?；诠乐到Y(jié)果以及給定折現(xiàn)率計(jì)算，謹(jǐn)慎、中性和樂觀情形下，2025年資本化率分別為4.69%/5.03%/5.39%，而可比REITs 2025年資本化率平均值為6.13%，中性假設(shè)下測算的資本化率低于可比REITs平均水平。
　　預(yù)測25年凈現(xiàn)金流分派率高于可比均值。本基金25年4月-12月、26年預(yù)測可供分配金額為7,963.99、10,613.69萬元，對應(yīng)現(xiàn)金流分派率(年化)為4.70%、4.72%，小幅高于可比REITs均值，僅次于中外運(yùn)REIT。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：租戶較為集中、租約集中到期、租戶欠繳違約、市場租金下調(diào)、出租率波動風(fēng)險(xiǎn)