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板塊行情：第42周（10月13日-10月17日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.3%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第15。
　　政策要聞：地方層面：1）上海：10月13日，上海市政府召開四季度工作會(huì)議，市委副書記、市長(zhǎng)龔正部署城市治理現(xiàn)代化任務(wù)，明確實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快“兩舊一村”改造。會(huì)議提出，要高效推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升、老舊工業(yè)區(qū)更新改造，通過成片更新、功能置換、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方式，提升城市空間品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)能級(jí)，為全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)提供支撐。2）天津：10月14日，天津市人民政府關(guān)于既有住宅加裝電梯和老舊電梯更新改造提取住房公積金有關(guān)政策的通告，允許既有住宅加裝電梯或老舊電梯更新改造時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人及其配偶、子女等可提取住房公積金。需在電梯竣工兩年內(nèi)一次性提取，總額不超過個(gè)人實(shí)際出資額。申請(qǐng)人無公積金貸款逾期即可辦理。新規(guī)有效期5年。3）廈門：10月15日，據(jù)福建省廈門市人民政府網(wǎng)站消息，《廈門市人民政府關(guān)于完善優(yōu)化落戶條件的通知》當(dāng)日發(fā)布，該通知自2025年11月1日起實(shí)施，有效期5年。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）金地集團(tuán)：10月13日發(fā)布公告，公司9月份新增了武漢市P(2025)078號(hào)橋梁學(xué)校A3-2地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于漢陽(yáng)區(qū)橋機(jī)橫路以東、錦繡路以北，占地面積為2773平方米，容積率為2.25，建筑面積為6233平方米。公司在該項(xiàng)目中的權(quán)益比例為30.61%，該地塊用途為住宅用地，土地使用年限為70年，成交總價(jià)為4560萬元。2）華潤(rùn)置地：10月14日發(fā)布公告，公司9月在武漢、成都收購(gòu)了2幅地塊，總樓面面積約187,089平方米。該等土地收購(gòu)應(yīng)付的權(quán)益對(duì)價(jià)約為人民幣9.6億元。其中，武漢武昌區(qū)積玉橋商住項(xiàng)目總樓面面積46,300平方米，權(quán)益占比51%，權(quán)益對(duì)價(jià)3億元。成都市成華區(qū)成華理工住宅項(xiàng)目總樓面面積140,789平方米，權(quán)益占比33%，權(quán)益對(duì)價(jià)6.64億元。3）招商蛇口：10月15日，招商蛇口與三亞科技城控股集團(tuán)聯(lián)合體以4.58億元競(jìng)得三亞市崖州灣科技城一宗住宅用地，地塊面積3.39萬㎡，規(guī)劃建面7.47萬㎡，起始價(jià)4.58億元，起始樓面價(jià)6130元/㎡，成交樓面價(jià)6132元/㎡，溢價(jià)率0.04%。
　　銷售端：第42周新房成交環(huán)比增加115%，二手房成交環(huán)比增加98%。1）本周20城商品房成交面積225萬方，商品房日平均成交面積32.2萬方，環(huán)比增加115%，同比減少20%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積7974萬方，累計(jì)同比減少9%。3）第42周11城二手房成交面積199萬方，日平均成交面積28.4萬方，環(huán)比增加98%，同比減少18%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積7894萬方，同比增加10%。
　　投資策略：房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)問題仍需關(guān)注：1）新房需求中樞下滑；2）庫(kù)存尚未解決；3）土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，對(duì)地產(chǎn)有負(fù)面影響，仍需更大力度政策緩解地產(chǎn)基本面下行壓力。上半年部分城市的階段性新房成交熱度來自供給驅(qū)動(dòng)，可持續(xù)性可能不強(qiáng)，二手房?jī)r(jià)或?qū)⑹堑禺a(chǎn)見底的觀測(cè)指標(biāo)。精準(zhǔn)拿地是房企逐步擺脫歷史土儲(chǔ)包袱的前提，我們預(yù)計(jì)部分資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)定、拿地精準(zhǔn)度高的公司可以逐步從PB估值切換到PS估值。建議關(guān)注：1）具備好產(chǎn)品護(hù)城河房企，有望表現(xiàn)出較強(qiáng)alpha屬性；2）優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司的租金穩(wěn)定性；3）存量房中介業(yè)務(wù)方向。重點(diǎn)關(guān)注貝殼-W、綠城中國(guó)、太古地產(chǎn)、希慎興業(yè)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。