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市場(chǎng)流動(dòng)性繼續(xù)提升，需關(guān)注集中解禁帶來的拋壓。本周市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，前三天延續(xù)調(diào)整，后兩天修復(fù)反彈，板塊分化，數(shù)據(jù)中心、環(huán)保水務(wù)領(lǐng)漲，消費(fèi)和保障房領(lǐng)跌。正值三季報(bào)窗口期（預(yù)計(jì)下周開始披露），市場(chǎng)交投活躍度不斷提升，但需關(guān)注REITs戰(zhàn)配份額解禁壓力，下周三（10月29日）華泰寶灣物流REIT有46%份額解禁（約6.03億元，規(guī)模按10月24日收盤價(jià)計(jì)算，下同），11月預(yù)計(jì)約75億元規(guī)模份額解禁（共5單，解禁份額占比在18.1%~55.8%），大規(guī)模解禁可能會(huì)帶來一定的拋壓。個(gè)券方面，華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT將于10月30日啟動(dòng)詢價(jià)、11月10日正式發(fā)行，詢價(jià)區(qū)間5.103-6.235元，溢價(jià)率在-6%~14.9%。
　　截至2025/10/24，今年以來已成功發(fā)行18單（25Q1發(fā)行6單、25Q2發(fā)行4單、25Q3發(fā)行6單、10月發(fā)行2單）；發(fā)行規(guī)模363.4億元、同比下降24.2%。本周共有2單首發(fā)公募REITs取得新進(jìn)展，中信建投沈陽國(guó)際軟件園REIT、華夏中海商業(yè)REIT基金成立。當(dāng)前審批流程中REITs：（1）首發(fā)：已申報(bào)10只，已問詢并反饋3只，通過審核3只，注冊(cè)生效待上市3只。（2）擴(kuò)募：已申報(bào)5只，已問詢并反饋3只，通過審核2只。
　　本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1045.13點(diǎn)，漲幅0.16%，跑輸滬深3003.08個(gè)百分點(diǎn)、跑輸中證紅利0.89個(gè)百分點(diǎn)。中證REITs全收益年初至今漲幅7.98%，跑輸滬深30010.46個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利6.66個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs下跌0.13%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs上漲0.46%。分資產(chǎn)類型來看，數(shù)據(jù)中心（+1.40%）、環(huán)保水務(wù)（+1.32%）、交通（+0.47%）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（+0.36%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個(gè)券來看，本周共46只上漲、28只下跌，其中，工銀蒙能清潔能源REIT（+4.06%）、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT（+3.58%）、浙商滬杭甬REIT（+3.23%）位列前三，招商基金招商蛇口租賃住房REIT（-4.11%）、華夏大悅城商業(yè)REIT（-3.34%）、匯添富九州通醫(yī)藥REIT（-2.44%）位列末三。
　　流動(dòng)性：產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs本周日均換手率0.53%/0.47%，較上周+13.70/+11.36BP，周內(nèi)成交量4.96/1.34億份，周環(huán)比+35.73%/+31.88%。數(shù)據(jù)中心板塊活躍度最高。
　　估值方面，從中債估值收益率來看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別為3.93%/4.07%，倉(cāng)儲(chǔ)物流（5.40%）、交通（4.93%）、園區(qū)（4.48%）板塊位列前三。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，公募REITs相關(guān)支持政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。