>> 開源證券-銀行行業(yè)點(diǎn)評報告：抵債房產(chǎn)加速處置下，銀行涉房風(fēng)險再觀察-251112
| 上傳日期： |
2025/11/12 |
大小： |
664KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉呈祥,丁黃石 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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銀行加速處置抵債房產(chǎn)，源于資本、盈利、市場風(fēng)險等多重考量
據(jù)第一財經(jīng)新聞報道，多家銀行在京東、阿里等資產(chǎn)交易平臺加速推進(jìn)房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。這類“銀行直供房”不同于法拍房產(chǎn)，其主要來自不良貸款處置時取得的抵債資產(chǎn)，銀行具有完整產(chǎn)權(quán)，故在出售時避免了法律糾紛。在零售風(fēng)險上行時期，銀行加快抵債房產(chǎn)處置速度或源于：（1）降低資本消耗，根據(jù)財政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，銀行取得抵債不動產(chǎn)和股權(quán)后應(yīng)于兩年內(nèi)處置，若超期未處置，則在資本計(jì)量時施加懲罰性風(fēng)險權(quán)重。商業(yè)銀行法修訂稿擬將處置期延長至5年，同時新資本管理辦法將超過處置期的非自用不動產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重由1250%調(diào)降至400%，但當(dāng)前上市銀行資本普遍稀缺，抵債房產(chǎn)累計(jì)將進(jìn)一步消耗資本，故加速處置可緩解資本壓力；（2）補(bǔ)充盈利，當(dāng)前銀行營收增長仍承壓，不良資產(chǎn)處置成為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的利潤新增長點(diǎn)，處置手段包括核銷、清收、轉(zhuǎn)讓、ABS、抵債等。銀行將抵債房產(chǎn)折價出售，可有效加快資金回收，補(bǔ)充當(dāng)期利潤；（3）規(guī)避房價波動，銀行加速處置抵債房產(chǎn)或源于房價預(yù)期因素，若抵債房產(chǎn)處置周期進(jìn)一步拉長，當(dāng)未來房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期時，其回收率將下降，故當(dāng)期折價出售可規(guī)避市場風(fēng)險。
上市銀行抵債資產(chǎn)規(guī)模及減值準(zhǔn)備計(jì)提比例均分化
上市銀行抵債資產(chǎn)呈如下特征：（1）同類行抵債資產(chǎn)規(guī)模差別較大，如四大行中工行，股份行中民生和平安銀行，其抵債資產(chǎn)規(guī)模及占比不良均高，反映其通過抵債處置不良力度較大，這主要受銀行不良處置偏好及客戶行為（抵押物是否充足及意愿）影響；（2）銀行抵債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，截至2025中報工行抵債資產(chǎn)絕大部分為房屋及建筑物，民生銀行抵債資產(chǎn)中運(yùn)輸工具占比達(dá)67%，而上海銀行抵債資產(chǎn)無不動產(chǎn)，銀行在與客戶確定抵債資產(chǎn)類型時或處于被動接受方；（3）抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提比例存在差異，部分銀行100%計(jì)提，另有銀行計(jì)提比例較低，這一方面受抵債資產(chǎn)類型影響，如民生銀行2025中報抵債資產(chǎn)大部分為運(yùn)輸工具，故計(jì)提比例僅為13.6%，另一方面或本身計(jì)提不充分，如鄭州銀行2025中報抵債資產(chǎn)規(guī)模37億元絕大部分為房屋及建筑物，但均認(rèn)定未出現(xiàn)減值，相較可比銀行其抵債資產(chǎn)撥備計(jì)提不充分；（4）國有行對抵債資產(chǎn)處置速度加快，如建設(shè)銀行2025上半年處置規(guī)模已超過2022~2024歷年水平，中國銀行、交通銀行2024年處置規(guī)模分別為19億元和4.5億元，顯著高于往年水平，或反映國有行通過加速抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)來釋放資本空間同時補(bǔ)充盈利的訴求。
內(nèi)評法下風(fēng)險參數(shù)啟示：一、二線城市涉房風(fēng)險或可控，部分區(qū)域仍承壓
住房類抵押品尚具較高的變現(xiàn)價值，故在各類零售貸款中，住房抵押貸款較合格循環(huán)零售及其他零售違約損失率更低，同時內(nèi)評法下各家銀行敞口分布及違約參數(shù)具有如下特征：（1）風(fēng)險敞口及客戶主要集中在低違約概率區(qū)間，2025中報6家行違約概率低于10%的客戶和敞口占比整體超95%；（2）高違約概率所對應(yīng)的戶均敞口并非最高，如農(nóng)業(yè)銀行戶均風(fēng)險敞口最高為60.4萬元/戶，對應(yīng)違約概率區(qū)間為[0.50,0.75)；中國銀行戶均風(fēng)險敞口最高為70.6萬元/戶，對應(yīng)違約概率區(qū)間為[0.75,2.75)，這意味著并非高敞的客戶對應(yīng)了更高的違約概率，或反映了當(dāng)前一、二線城市（戶均敞口高）客戶違約概率低，三、四線城市（戶均敞口低）客戶違約概率反而高的現(xiàn)象；（3）當(dāng)違約概率小于100%時，各違約區(qū)間所對應(yīng)違約損失率變化幅度有限，當(dāng)違約概率達(dá)100%時，違約損失率明顯跳升，這一定程度上反映了抵押品價值與客戶違約意愿的強(qiáng)相關(guān)性，即當(dāng)?shù)盅浩房墒栈貎r值較高時，客戶仍有償還貸款的意愿，違約概率小于100%，只有當(dāng)?shù)盅浩穬r值嚴(yán)重縮水時，客戶方放棄抵押品選擇違約，此時銀行通過變現(xiàn)抵押品收回的價值亦相對有限。故對于房抵貸客戶集中于一、二線城市的銀行，其風(fēng)險或處可控區(qū)間，結(jié)合抵債資產(chǎn)數(shù)據(jù)看，重慶、貴陽、鄭州等城市涉房風(fēng)險修復(fù)仍待觀察，其屬地城商行涉房資產(chǎn)質(zhì)量或仍有壓力。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行，政策落地不及預(yù)期等。
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