>> 開源證券-固收專題：萬科事件后，仍需保持一份樂觀-251127
| 上傳日期： |
2025/11/28 |
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| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳曦,胡君 |
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事件：2025年11月26日晚，萬科在上清所發(fā)布公告稱，將召開債權(quán)人會議討論“22萬科MTN004”的展期事項（以下簡稱“萬科事件”）。
萬科和恒大體量相差不大，前者項目分布于高能級城市，關(guān)注房價走勢
萬科和恒大在出險前的資產(chǎn)規(guī)模及員工數(shù)量方面相差不多。各方面對比后認為，對于這個級別的房企而言，從社會綜合影響來看，保交樓將是房企出險后的首要任務(wù)，由于萬科土儲分布城市能級相對更高，地方政府實力較強，因此保交樓層面或許可以更樂觀一些。但值得關(guān)注的是，2025年下半年以來，一線城市房價跌幅大于二三線城市，意味著布局一線城市的房企后續(xù)銷售去化和資產(chǎn)減值情況可能并不樂觀，相關(guān)房企的資產(chǎn)負債表或?qū)⒚媾R第二次沖擊。
萬科事件可能會對央國企地產(chǎn)信用資質(zhì)重新定價，短期對城投影響不大
萬科事件可能會對央國企地產(chǎn)信用資質(zhì)重新定價，但因企業(yè)而異，具體問題具體分析。對于其他央國企地產(chǎn)來說，是否純國資是最重要的考慮因素，尤其是委托代理問題及解決辦法，決定了未來債務(wù)清償?shù)倪壿?。以及還需要考察實控人、外部支持力度和進度、可變性高流動性的資產(chǎn)規(guī)模及變現(xiàn)進度等。
對城投而言，不可盲目套用市場化邏輯，萬科事件不影響城投剛兌的邏輯，因此短期看影響不大，可保持一份樂觀。
地產(chǎn)政策的要點可能是避免風(fēng)險更大程度的傳導(dǎo)
目前樓市處于全民加杠桿后的還債階段，居民收入以及債務(wù)空間決定了地產(chǎn)什么時候到底。長遠角度，居民收入是需求端最根本的核心因素，在居民收入或者租售比等房價指標企穩(wěn)回升的情況下，疊加政策呵護，地產(chǎn)銷售端復(fù)蘇、價格企穩(wěn)的可見性才會增強。
我們傾向于認為，現(xiàn)階段政策端最重要的訴求可能是鼓勵居民購房、讓資產(chǎn)價格下跌速度放緩，避免風(fēng)險更大程度的暴露和傳導(dǎo)。對監(jiān)管而言，銀行可能是底線，以風(fēng)險傳導(dǎo)到銀行為具體的事件標志進行觀察，一旦發(fā)生，可以期待后續(xù)政策托底修復(fù)。
風(fēng)險提示：政策理解不到位；地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行風(fēng)險；數(shù)據(jù)統(tǒng)計或有遺漏。
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