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2025年底開發(fā)投資相關(guān)指標(biāo)累計(jì)同比加速下跌，相關(guān)指標(biāo)近年大概率持續(xù)承壓。2025全年看，地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的多數(shù)指標(biāo)在較低基數(shù)上繼續(xù)負(fù)增，其成因我們?cè)诖饲皥?bào)告中已多次提示：投資額、新開工、施工、竣工等屬于滯后指標(biāo)，滯后反映銷售、拿地情況，因此近年這些指標(biāo)承壓是大概率事件。同時(shí)疊加年末新房銷售較平淡、房企資金面進(jìn)一步趨緊、保交樓推進(jìn)情況、部分指標(biāo)2024年底基數(shù)小幅抬升等因素，2025年底多數(shù)指標(biāo)累計(jì)同比呈現(xiàn)加速下跌走勢(shì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)負(fù)貢獻(xiàn)。我們認(rèn)為政策方面仍有待加力提振市場(chǎng)各方信心。我們預(yù)測(cè)2026年新開工面積5.3億方（-10%），竣工面積5.3億方（-12%），施工面積56.5億方（-12.3%），房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.57萬億元（-10.9%），具體預(yù)測(cè)邏輯和模型詳見我們2025年12月25日外發(fā)報(bào)告《2026年度策略：在下一個(gè)臺(tái)階等政策，結(jié)構(gòu)和分化是主旋律》。
　　投資：2025全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為82788億元，同比減少17.2%。住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)開發(fā)投資額分別為63514、3203和5947億元，同比分別為-16.3%、-22.8%和-14.0%。
　　新開工：2025全年，全國(guó)累計(jì)新開工面積為58770萬方，同比減少20.4%。住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)新開工面積分別為42984、1471和3805萬方，同比分別為-19.8%、-21.9%和-23.5%。
　　竣工：2025全年，全國(guó)累計(jì)竣工面積為60348萬方，同比減少18.1%。住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)竣工面積分別為42830、2071和4259萬方，同比分別為-20.2%、6.7%和-12.9%。
　　施工：2025全年，全國(guó)累計(jì)施工面積為659890萬方，同比減少10.0%。
　　銷售：全年新房市場(chǎng)維持低迷，銷售金額雙位數(shù)下滑，下滑幅度超過面積。2025全年，全國(guó)商品房銷售金額為83937億元，同比減少12.6%；全國(guó)商品房銷售面積為88101萬方，同比減少8.7%。其中，全年住宅銷售金額、銷售面積累計(jì)同比分別-13.0%、-9.2%，跌幅均較全業(yè)態(tài)更大。全年銷售均價(jià)9527元/平，同比-4.1%；待售面積維持高位，年末面積為7.7億方，同比+1.6%。我們預(yù)計(jì)2026年商品住宅銷售面積6.69億方（-7.7%），商品住宅銷售金額6.67萬億元（-9.3%）。全業(yè)態(tài)方面，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積7.99億方，商品房銷售金額7.59萬億元。
　　資金：2025全年房企到位資金累計(jì)同比-13.4%繼續(xù)負(fù)增，其中個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款為主要拖累項(xiàng)，國(guó)內(nèi)貸款年末累計(jì)同比跌幅也顯著擴(kuò)大。國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別為-7.3%、-20.8%、-12.2%、-16.2%和-17.8%。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益?；谝陨希覀冋J(rèn)為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開發(fā)：H股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國(guó)企/城投/化債：城建發(fā)展、城投控股；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延