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新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比增幅擴(kuò)大；新房庫(kù)存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。
　　核心觀點(diǎn)
　　新房成交面積環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，因去年同期是春節(jié)，同比增速大幅提升。40個(gè)城市新房成交面積178.1萬(wàn)平，環(huán)比上升15.9%，同比上升240.1%，同比增速較上周提升279.3個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為21.6%、21.5%、0.4%，同比增速分別為487.2%、196.5%、145.8%，同比增速較上周分別提升511.1、235.8、200.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，因去年同期是春節(jié)，同比增幅擴(kuò)大。18個(gè)城市二手房成交面積179.9萬(wàn)平，環(huán)比降低5.6%，同比上升793.2%，同比增幅較上周擴(kuò)大775.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-0.6%、-7.4%、-6.9%，同比增速分別為1121.4%、864.9%、359.4%，同比增速較上周分別提升1092.7、853.4、349.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　新房庫(kù)存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積11316萬(wàn)平，環(huán)比增速為0.2%，同比增速為-5.9%；去化周期17.6個(gè)月，環(huán)比下降0.05個(gè)月，同比上升4.6個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為18.3、14.2、65.1個(gè)月，一、三四線城市環(huán)比分別下降0.2、3.2個(gè)月，二線城市環(huán)比上升0.1個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別上升4.2、4.1、29.0個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)同環(huán)比均量?jī)r(jià)齊跌；溢價(jià)率同環(huán)比均上升。百城全類型成交土地規(guī)劃建面651.2萬(wàn)平，環(huán)比下降40.0%，同比下降56.0%；成交總價(jià)99.1億元，環(huán)比下降40.2%，同比下降78.0%；樓面均價(jià)1522元/平，環(huán)比下降0.5%，同比下降50.1%；溢價(jià)率3.6%，環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量72.4億元，環(huán)比下降34.7%?？們斶€量83.2億元，環(huán)比下降56.5%，同比上升89.5%（前值：269.7%）；凈融資額-10.8億元。
　　板塊相對(duì)收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-2.2%，較上周下降7.4pct，相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-2.3%，較上周下降8.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為26.25X，較上周下降0.05X。
　　政策
　　1）根據(jù)上交所官網(wǎng)，1月29日-30日，已有8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)至交易所（分別為華安錦江商業(yè)、中金唯品會(huì)商業(yè)、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)、國(guó)泰海通砂之船商業(yè)、華安陸家嘴商業(yè)、華夏凱德商業(yè)、華夏銀泰百貨商業(yè)、華夏保利發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs），預(yù)計(jì)募集總額314.7億元，涵蓋酒店、寫字樓與配套商業(yè)、奧特萊斯、購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，原始權(quán)益人有保利發(fā)展、上海地產(chǎn)、陸家嘴、凱德投資、銀泰百貨、錦江國(guó)際、唯品會(huì)、砂之船（西安）。
　　2）根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，多家房企目前已經(jīng)不被監(jiān)管部分要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)，不過(guò)部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。2020年8月，監(jiān)管部門為控制房企有息負(fù)債規(guī)模，對(duì)房企設(shè)置了融資“三條紅線”，不過(guò)近幾年基本已經(jīng)不被提及。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨一定壓力。當(dāng)前防范地產(chǎn)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)仍是首位，市場(chǎng)的慣性下滑及不斷蔓延的看跌預(yù)期也可能會(huì)倒逼政策盡快出臺(tái)。我們預(yù)計(jì)，2026年一季度末可能會(huì)有適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整。若政策思路清晰，調(diào)整有力，二季度開始市場(chǎng)下行幅度或出現(xiàn)收窄。2026年板塊具有一定配置價(jià)值。地產(chǎn)從標(biāo)的來(lái)看，一方面，適配核心城市、戶型、產(chǎn)品力需求的房企或更具備α屬性，在傳統(tǒng)的開發(fā)賽道走出重圍；另一方面，在“新消費(fèi)”主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)賽道中，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的商業(yè)地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢(shì)。
　　現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)。2）從2024年以來(lái)在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)。3）積極探索新消費(fèi)時(shí)代下的新場(chǎng)景建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、大悅城、百聯(lián)股份。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　政策出臺(tái)不及預(yù)期；銷售與房?jī)r(jià)持續(xù)下行；市場(chǎng)信心修復(fù)不及預(yù)期。