>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)C-REITs周報：首單港口公募REIT正式申報，商業(yè)不動產(chǎn)REITs新增兩單申報-260228
| 上傳日期： |
2026/2/28 |
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| 874KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶，周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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REITs指數(shù)表現(xiàn)
本周中證REITs全收益指數(shù)下跌1.08%。截至2.27，本周（2.20-2.27，下同）中證REITs(收盤)指數(shù)下跌1.08%，收于796.1點；中證REITs全收益指數(shù)下跌1.08%，收于1035.8點。本周滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)(申萬)/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路(申萬)指數(shù)分別上漲1.08%/上漲0.82%/下跌0.55%/上漲0.60%/上漲2.85%/上漲1.22%。
本年中證REITs全收益指數(shù)漲幅為2.57%。截至2.27，本年中證REITs(收盤)指數(shù)漲幅為2.25%，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為2.57%。本年滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)(申萬)/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路(申萬)指數(shù)+1.74%/+3.90%/+0.38%/+4.22%/+20.02%/-0.56%。
C-REITs二級市場表現(xiàn)
本周C-REITs二級市場整體呈現(xiàn)震蕩行情。截至2.27，已上市REITs總市值約2273.8億元，平均單只REIT市值約29億元。本周已上市REITs中17支上漲、62支下跌，周均漲幅為-1.19%。板塊來看，本周數(shù)據(jù)中心、生態(tài)環(huán)保板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，保障房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊REITs回調(diào)；數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎(chǔ)設(shè)施/能源基礎(chǔ)設(shè)施/生態(tài)環(huán)保/消費基礎(chǔ)設(shè)施/水利設(shè)施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊二級市場漲幅分別為0.58%/-2.12%/-2.42%/0.15%/-1.13%/0.4%/-1.48%/-2.1%/1.71%。
公募REITs方面：建信天津臨港發(fā)展集團港口封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式申報至上交所，為全國首個正式申報的港口類資產(chǎn)公募REIT。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs方面：嘉實首開封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金及廣發(fā)新城吾悅封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金已正式申報。
本周數(shù)據(jù)中心板塊交易活躍度最高。已上市REITs本周日均成交量126.2萬股，日均換手率0.4%。數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎(chǔ)設(shè)施/能源基礎(chǔ)設(shè)施/生態(tài)環(huán)保/消費/水利設(shè)施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊換手率分別為0.6%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/1.6%。
REITs估值表現(xiàn)
本周已上市REITs中債IRR（內(nèi)部收益率）持續(xù)分化，其中位列前三的REITs分別是平安廣州廣河REIT（（11.1%）、華夏中國交建REIT（（9.7%）、易方達廣開產(chǎn)園REIT（（9.6%）。P/NAV位于0.7-1.9區(qū)間，其中位列前三的REITs分別是嘉實物美消費REIT（1.9）、華夏安博倉儲REIT（1.8）、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT（1.7）。
投資建議
我們認為當下投資策略主要有三條主線：1）建議關(guān)注政策主題下的彈性及優(yōu)質(zhì)低估值項目的配置時機：關(guān)注高能級城市消費在擴內(nèi)需主題下的增長彈性疊加專業(yè)運營創(chuàng)造的管理溢價；關(guān)注高速及IDC類資產(chǎn)在二級回調(diào)后的價值重構(gòu)；辦公及倉儲類租賃需求相對疲軟，或仍需等待經(jīng)濟復(fù)蘇的明確信號激活。2）保障房等弱周期資產(chǎn)其紅利配置屬性已被市場認可，但當下價格已反映市場預(yù)期，建議結(jié)合資產(chǎn)韌性、二級市場價格與P/NAV擇時布局。3）我國REITs擴募已與新發(fā)并行，關(guān)注擴募資產(chǎn)儲備充足、項目優(yōu)質(zhì)的原始權(quán)益人其后續(xù)龍頭效益。
風險提示：二級價格波動風險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風險、測算誤差風險。
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