>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)最新觀點及26年1-2月數(shù)據(jù)深度解讀：銷量負增速略有收窄，開發(fā)投資負同比階段性收窄-260320
| 上傳日期： |
2026/3/21 |
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| 2072KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
趙可,李盛天 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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1-2月銷售面積同比增速為-13.5%（較25年12月+2.1pct），1-2月銷量同比負增速較上月略有收窄，上海限制性政策放松等有一定的預(yù)期帶動，往后看，判斷二手房掛牌未消化至合理位置前市場難以出現(xiàn)趨勢性扭轉(zhuǎn)，以及房貸利率與凈租金收益率息差收窄進程偏慢或也從資產(chǎn)配置替代效應(yīng)角度一定程度上制約了購房需求更好的表現(xiàn)；據(jù)高頻數(shù)據(jù)，3月1-12日銷量同比較1-2月整體收窄4pct至-15%，關(guān)注城市更新等進一步落地對房地產(chǎn)需求的帶動；1-2月竣工面積同比增速分別為-27.9%（較25年12月-9.6pct），1-2月竣工負同比較上月擴大，根據(jù)銷售、新開工等領(lǐng)先指標(biāo)，維持判斷“竣工同比趨勢在26年下半年之前或持續(xù)處于偏低位置”；
1-2月新開工面積同比增速為-23.1%（較25年12月-3.7pct），1-2月新開工負同比較上月小幅擴大，根據(jù)拿地對新開工的領(lǐng)先關(guān)系，維持判斷“26年上半年新開工同比或延續(xù)震蕩下行趨勢”；
1-2月開發(fā)投資金額同比增速為-11.1%（較25年12月+24.7pct），1-2月開發(fā)投資同比較上月出現(xiàn)較明顯回升，或是短期銷售市場熱度略有回升疊加施工強度連續(xù)數(shù)月下滑后，房企在年初存在一定的補貨訴求；往后看，判斷房企施工強度或難以出現(xiàn)明顯反彈，結(jié)合施工規(guī)模收縮判斷建安投資仍持續(xù)承壓，進而影響整體開發(fā)投資；
1-2月到位資金同比增速為-16.5%（較25年12月+10.2pct），結(jié)構(gòu)上，“國內(nèi)貸款”同比趨勢上持續(xù)高于“新開工”同比，或與“白名單”融資模式下部分房企借新還舊以及調(diào)整融資渠道等動作有關(guān)，“自籌資金”同比趨勢上同步于“新開工”，“銷售類到位資金”同比同步于銷售金額同比回升；2月末房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)趨勢值（116%）較上月有所回落，目前仍處于歷史較低水平，往后看，其明顯改善或依賴于供需兩端政策的發(fā)力與落地；2月70城房價：新房房價環(huán)比跌幅小幅收窄，結(jié)構(gòu)上二三線城市跌幅較大，2月70城新房房價環(huán)比-0.28%（環(huán)比跌幅較上月收窄0.09pct），其中一線/二線/三線環(huán)比0.00%/-0.20%/-0.30%；二手房房價環(huán)比跌幅小幅收窄，結(jié)構(gòu)上一線城市環(huán)比跌幅收窄明顯，2月70城二手房房價環(huán)比-0.43%（環(huán)比跌幅較上月收窄0.11pct），其中一線/二線/三線環(huán)比-0.10%/ -0.40%/ -0.50%；
投資建議：結(jié)合近期政府工作報告表述，（一）城市更新方面，判斷下半年或是關(guān)注城市更新對房地產(chǎn)需求及投資進一步拉動效果的窗口期；（二）穩(wěn)市場方面，判斷政策或更聚焦于量的穩(wěn)定，從而在未來帶動價的企穩(wěn)；（三）“白名單”制度方面，在“金融16條”到期臨近背景下，本次政府工作報告提出“進一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用”，判斷“白名單”制度或可為開發(fā)貸提供潛在接續(xù)路徑；但或仍需注意部分貸款由于房價下跌，抵押率被動提高使得等額續(xù)貸難度提高的可能性；（四）房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)（項目公司制）、融資（主辦銀行制）、銷售（現(xiàn)房銷售制）等方面制度建設(shè)的進度或值得關(guān)注。關(guān)注（1）業(yè)績相對穩(wěn)健且股息率較高的【華潤置地】【華潤萬象生活】等；（2）經(jīng)營動量有積極變化的公司，例如25年【濱江集團】【中國金茂】【建發(fā)國際集團】【越秀地產(chǎn)】等曾演繹這一邏輯；（3）公開債務(wù)償付壓力下降且估值較低的【金地集團】【龍湖集團】等；（4）業(yè)績增長及分紅穩(wěn)定的物企【保利物業(yè)】【綠城服務(wù)】等；（5）存在機會型布局價值的【華僑城】【南山控股】等；（6）以及【綠城中國】【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】等。
風(fēng)險提示：政策落地情況不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期，估值修復(fù)不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等
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