>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)C-REITs周報：Q1首發(fā)擴容與存量擴募雙輪驅(qū)動，關(guān)注年報信息-260321
| 上傳日期： |
2026/3/22 |
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| 867KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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REITs指數(shù)表現(xiàn)
本周中證REITs全收益指數(shù)下跌0.13%。截至3.20，本周（3.13-3.20，下同）中證REITs（（收盤）指數(shù)下跌0.15%，收于785點；中證REITs全收益指數(shù)下跌0.13%，收于1021.8點。本周滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)（申萬）/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路（申萬）指數(shù)分別下跌2.19%/下跌0.74%/上漲0.03%/下跌4.21%/下跌2.06%/下跌1.21%。本年中證REITs全收益指數(shù)漲幅為1.18%。截至3.20，本年中證REITs（收盤）指數(shù)漲幅為0.82%，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為1.18%。本年滬深300/恒生/中債十年期國債/房地產(chǎn)（申萬）/恒生地產(chǎn)建筑業(yè)/高速公路（申萬）指數(shù)分別-1.36%/-1.38%/+0.47%/-4.76%/+8.22%/-0.79%。
C-REITs二級市場表現(xiàn)
本周C-REITs二級市場整體偏弱震蕩。截至3.20，已上市REITs總市值約2238.9億元，平均單只REIT市值約28億元。本周已上市REITs中39支上漲、37支下跌，3支持平，周均漲幅為-0.02%。板塊來看，本周保障房、交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)較優(yōu)，市政水利、倉儲物流板塊REITs回調(diào)；數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通基礎(chǔ)設(shè)施/能源基礎(chǔ)設(shè)施/生態(tài)環(huán)保/消費/水利設(shè)施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊二級市場漲幅分別為1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。
一季度REITs一級市場首發(fā)擴容與存量擴募雙輪驅(qū)動。根據(jù)交易所及觀點網(wǎng)信息，一季度保租房板塊迎來中航北京昌保租賃住房REIT新申報，同時上海地產(chǎn)租賃住房REIT擬擴募。倉儲物流領(lǐng)域?qū)殲澄锪鱎EIT擬購入寧波、成都等4個物流園項目，外高橋REIT擬新購入24.3萬平高標(biāo)倉。同時，商業(yè)不動產(chǎn)REITs成為一級申報主力，申報項目已達(dá)15單。
本周數(shù)據(jù)中心板塊交易活躍度最高。已上市REITs本周日均成交量108.2萬股，日均換手率0.3%。分項目來看，本周日均換手率位列前三的REITs分別是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（1.9%）、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT（1%）、華夏中核清潔能源REIT（0.9%）。數(shù)據(jù)上本周倉儲物流/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/保障房/交通/能源/生態(tài)環(huán)保/消費/水利設(shè)施/數(shù)據(jù)中心REITs板塊換手率分別為0.5%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.3%/0.3%/0.3%/0.7%。
REITs估值表現(xiàn)
本周已上市REITs中債IRR（內(nèi)部收益率）持續(xù)分化，其中位列前三的REITs分別是平安廣州廣河REIT（（11%）、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT（（9.9%）、華夏中國交建REIT（（9.7%）。P/NAV位于0.7-1.8區(qū)間，其中位列前三的REITs分別是嘉實物美消費REIT（（1.8）、華夏安博倉儲REIT（（1.8）、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT（（1.7），P/NAV較低的有易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT（（0.7）。
投資建議
我們認(rèn)為當(dāng)下投資策略主要有三條主線：1）建議關(guān)注政策主題下的彈性及優(yōu)質(zhì)低估值項目的配置時機：關(guān)注高能級城市消費在擴內(nèi)需主題下的增長彈性疊加專業(yè)運營創(chuàng)造的管理溢價；關(guān)注高速及IDC類資產(chǎn)在二級回調(diào)后的價值重構(gòu)；辦公及倉儲類租賃需求相對疲軟，或仍需等待經(jīng)濟復(fù)蘇的明確信號激活。2）保障房等弱周期資產(chǎn)其紅利配置屬性已被市場認(rèn)可，但當(dāng)下價格已反映市場預(yù)期，建議結(jié)合資產(chǎn)韌性、二級市場價格與P/NAV擇時布局。3）我國REITs擴募已與新發(fā)并行，關(guān)注擴募資產(chǎn)儲備充足、項目優(yōu)質(zhì)的原始權(quán)益人其后續(xù)龍頭效益。
風(fēng)險提示：二級價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、測算誤差風(fēng)險。
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