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業(yè)績穩(wěn)健增長，連續(xù)三年核心凈利潤100%分派。公司2025年?duì)I業(yè)收入180.2億元，同比增長5.1%；歸母凈利潤39.7億元，同比增長10.3%；核心歸母凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。利潤增速高于營收增速主要由于毛利率同比提升2.5pct至35.5%。其中，購物中心/寫字樓/物業(yè)航道業(yè)務(wù)收入分別為47.7/21.4/108.5億元，同比分別增長13.3%/3.5%/1.1%；毛利率分別為75.9%/34.5%/18%，同比分別為+3.3pct/-0.4pct/+1pct。購物中心毛利率提升主要得益于數(shù)字化戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)，運(yùn)營成本下降，同時(shí)服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大使得經(jīng)營杠桿效應(yīng)發(fā)揮等原因；物業(yè)航道毛利率提升主要得益于社區(qū)空間成本精益管理、主動(dòng)退出虧損項(xiàng)目、開展?jié)櫝怯?jì)劃等提質(zhì)增效舉措。公司宣派年度末期股息每股0.509元及特別股息每股0.341元，連同中期股息每股0.529元和特別股息每股0.352元，年度宣派股息總額每股1.731元，連續(xù)三年核心凈利潤100%分派。
　　商業(yè)航道：購物中心市場份額穩(wěn)步擴(kuò)張，零售額增速持續(xù)跑贏社消零增速。截止2025年末，公司在營購物中心135個(gè)，較上年增加13個(gè)，其中包含129個(gè)管理輸出項(xiàng)目、3個(gè)利潤分成項(xiàng)目和3個(gè)租賃經(jīng)營項(xiàng)目，市場份額穩(wěn)步擴(kuò)張。且公司多數(shù)購物中心位于當(dāng)?shù)厥袌鲱^部，54個(gè)項(xiàng)目零售額當(dāng)?shù)氐谝唬?05個(gè)當(dāng)?shù)厍叭?。公司?jīng)營質(zhì)效穩(wěn)步提升，2025年公司在營購物中心零售額2660億元，同比增長23.7%，可同比增長12.2%，跑贏社消零總額增速（3.7%）；業(yè)主端租金收入307億元，同比增長16.9%，可同比增長6.8%；NOIMargin為65.7%，同比提升0.6pct。2025年公司寫字樓提供運(yùn)營服務(wù)的項(xiàng)目27個(gè)，出租率較上年提升3.6pct至77.2%。提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目233個(gè)，較上年增加12個(gè)，在管建筑面積同比增長9%至1815萬方，管理規(guī)模穩(wěn)定增長。
　　物業(yè)航道：物業(yè)管理服務(wù)高質(zhì)量增長，增值服務(wù)受行業(yè)影響營收下降。社區(qū)空間服務(wù)方面，物業(yè)管理/業(yè)主增值服務(wù)/非業(yè)主增值服務(wù)2025年?duì)I業(yè)收入分別為71.7/11.2/5.2億元，同比分別為7.5%/-26.3%/-27.7%。物業(yè)管理服務(wù)營收增長主要得益于在管建筑面積增長，2025年末社區(qū)空間在管面積2.8億平，同比增長3.2%；非業(yè)主增值服務(wù)營收減少主要由于母公司受行業(yè)影響交付規(guī)?？s減以及服務(wù)單價(jià)下行等原因；業(yè)主增值服務(wù)收入下降主要因?yàn)楣局鲃?dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，剝離了部分盈利能力較弱、增長潛力有限的業(yè)務(wù)。此外，公司社區(qū)空間服務(wù)能力提升，客戶滿意度同比提升0.95分至92.71分。城市空間方面，2025年?duì)I收20.4億元，同比增長12%，在管建筑面積1.28億平，同比增長2.3%，合同回款率維持92.6%高位。
　　投資建議：維持“買入”評級(jí)。公司作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，商業(yè)航道購物中心待開業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)備豐富、已開業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)效穩(wěn)步提升；物業(yè)航道內(nèi)生外拓積極擴(kuò)張，管理規(guī)模穩(wěn)健增長。預(yù)計(jì)公司2026/2027/2028年?duì)I業(yè)收入為197.4/213.9/231.3億元，歸母凈利潤為44.3/48.5/52.6億元，EPS為1.94/2.13/2.30元/股，對應(yīng)PE為21.2/19.4/17.9倍?？紤]到公司是物管+商管的稀缺標(biāo)的，商管經(jīng)營模式壁壘強(qiáng)，物管背靠華潤置地基本盤穩(wěn)定，業(yè)績增速表現(xiàn)優(yōu)異，且堅(jiān)持高分紅回饋股東，維持公司“買入”評級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：母公司華潤置地住宅項(xiàng)目銷售不及預(yù)期；第三方項(xiàng)目外拓進(jìn)度不及預(yù)期；商業(yè)運(yùn)營及市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。