>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：核心城市接力出臺新政，五一新房成交同比+11%、其中一線城市同比+25%-260505
| 上傳日期： |
2026/5/5 |
大小： |
1901KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,顧錚 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：五一假期（5.1-5.4）新房成交同比+11%，其中一線城市同比+25%。上周(4.25-5.1)34個重點城市新房合計成交241.8萬平米，環(huán)比+4.6%，其中，一二線環(huán)比+7.2%，三四線環(huán)比-23.8%。4月(4.1-4.30)34城一手房成交同比-0.7%，較3月+5.4pct。其中，一二線同比+0.9%，三四線同比-19.2%，分別較3月+3.5pct和+20pct。五一期間（26/5/1-26/5/4）主流22城新房成交36.5萬平、較2025年同期同比+10.8%，其中，一線城市（4城）/二線城市（12城）/三四線城市（6城）新房成交分別為15.2萬平/20.0萬平/1.3萬平，分別同比+24.9%/+3.6%/-10.5%。上周13城二手房合計成交123.3萬平米，環(huán)比-16.9%；4月累計成交同比+6.4%，較3月+23pct。庫存方面，上周15城合計推盤114萬平米，合計成交124萬平米，對應(yīng)成交推盤比為1.09倍。最近三個月（26年2月-26年4月）分別為1.41倍、2.18倍和1.04倍。截至上周末（2026/5/1）15城合計住宅可售面積為8525.5萬平米，環(huán)比-0.12%。3個月移動平均去化月數(shù)為22個月，環(huán)比-0.97個月。
主要政策新聞：政治局會議要求穩(wěn)定房地產(chǎn)，深圳廣州等核心城市接力出臺樓市新政。宏觀方面，中共中央政治局會議提出要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，穩(wěn)定和擴大房地產(chǎn)市場。因城施策方面，深圳發(fā)布樓市新政，1）非深戶取消限購，社保1年能買2套，有居住證可以直接買1套；2）深戶家庭在核心區(qū)可以買3套；3）公積金最高貸款個人/家庭提至70萬元/130萬元，最高至189萬/351萬。廣州發(fā)布房地產(chǎn)新政，提高了公積金貸款額度，最高可達360萬元；鼓勵國企收購二手房，暢通一二手住房置換鏈條。天津、武漢、?？诘鹊爻雠_租房補貼、優(yōu)化限購等新政。公積金政策方面，長沙將公積金貸款額度提升至最高156萬元，同時新增“代際互助”政策；蘇州分別提升個人及家庭公積金最高貸款額度至150萬元和200萬元；購買符合條件住房的，公積金貸款額度可上浮50%。
公司動態(tài)跟蹤：多家房企、物管及房產(chǎn)經(jīng)紀公司公布2026年一季報數(shù)據(jù)。年報/季報業(yè)績方面，多家房企、物管及房產(chǎn)經(jīng)紀公司公布2026年一季度歸母凈利潤及同比：建發(fā)股份7億元（+20.1%）；濱江集團8.1億元（-16.9%）；保利發(fā)展9.2億元（-57.1%）；浦東金橋0.7億元（-29.8%）；新城控股3.1億元（+2.4%）；華發(fā)股份-9.5億元（-595.6%）；招商蛇口0.4億元（-91.2%）；我愛我家0.1億元（-13.1%）；招商積余2.3億元（+6.3%）。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均強于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.85%，滬深300指數(shù)上漲0.8%，相對收益為3.05%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第4位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：*ST中迪、金融街、綠地控股、津投城開、北辰實業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為*ST數(shù)源、綠發(fā)電力、*ST皇庭、冠城新材、浦東金橋。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.55%，滬深300指數(shù)上漲0.8%，相對收益為0.76%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企26/27PE均值分別為117.3/66.0倍；物管26/27PE均值分別15.8/14.2倍。
投資分析意見：看好優(yōu)質(zhì)房企及商業(yè)地產(chǎn)價值重估，維持“看好”評級。我們認為，在我國房地產(chǎn)經(jīng)歷深度調(diào)整之后，預(yù)計行業(yè)基本面底部正逐步臨近，今年上海等核心城市有望領(lǐng)先企穩(wěn)回升，同時考慮到近期中央多次要求“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并且今年央媒《求是》連續(xù)3次為房地產(chǎn)重磅發(fā)聲，疊加近期北上深連續(xù)接力放松限購政策，政策面更趨積極。此外，房地產(chǎn)供給側(cè)深度出清下，行業(yè)格局顯著優(yōu)化，預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企盈利修復(fù)將更早、也更具彈性，并目前板塊配置處歷史底部區(qū)域，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)估值已處于歷史低位，板塊已具備吸引力。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）優(yōu)質(zhì)房企：建發(fā)國際、中國金茂、綠城中國、濱江集團、招商蛇口、中海外發(fā)展、建發(fā)股份、保利發(fā)展，關(guān)注中海宏洋、城投控股；2）商業(yè)地產(chǎn)：新城控股、華潤置地、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)、領(lǐng)展房產(chǎn)基金，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余。
風(fēng)險提示：銷售去化不及預(yù)期，融資超預(yù)期趨緊；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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