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核心觀點(diǎn)
　　2026年上半年市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，預(yù)計(jì)上半年壓力集中釋放，市場(chǎng)在下半年將逐步企穩(wěn)。一級(jí)市場(chǎng)方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs元年啟動(dòng)，成為市場(chǎng)擴(kuò)容最大變量，項(xiàng)目定價(jià)分歧擴(kuò)大，投資應(yīng)聚焦資產(chǎn)質(zhì)地與運(yùn)營(yíng)能力。二級(jí)市場(chǎng)板塊分化格局顯著加劇，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)受供給沖擊壓力更大，當(dāng)前估值處于歷史低位。展望2026年全年，市場(chǎng)節(jié)奏或?qū)⒂纱饲暗纳习肽昱渲孟掳肽曛褂D(zhuǎn)向上半年觀望下半年配置，看好下半年REITs市場(chǎng)供給側(cè)壓力逐步釋放，增量資金政策落地，迎來(lái)企穩(wěn)復(fù)蘇。一級(jí)市場(chǎng)方面，打新及戰(zhàn)配策略聚焦估值及詢價(jià)區(qū)間合理標(biāo)的，二級(jí)市場(chǎng)推薦三大策略：流動(dòng)性策略、景氣度策略和強(qiáng)原權(quán)策略。
　　摘要
　　C-REITs2026年上半年二級(jí)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，市場(chǎng)受到供給沖擊與資金觀望短期影響，一級(jí)市場(chǎng)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪推進(jìn)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)開(kāi)啟公募REITs2.0時(shí)代。二級(jí)市場(chǎng)方面，1月受益于基本面修復(fù)與流動(dòng)性寬松，指數(shù)上行，2月以來(lái)受商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)加速入市、資金觀望、解禁壓力及個(gè)券基本面因素等，整體波動(dòng)加劇。一級(jí)市場(chǎng)方面，截至目前已有20單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)，擬募資規(guī)模超700億元；基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，累計(jì)上市82只，總市值超2200億元；擴(kuò)募進(jìn)入常態(tài)化階段，預(yù)計(jì)2026-2028年平均每年行業(yè)擴(kuò)募參與空間達(dá)263-350億元。
　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs元年，項(xiàng)目定價(jià)分歧擴(kuò)大，投資應(yīng)聚焦資產(chǎn)質(zhì)地與運(yùn)營(yíng)能力。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs資產(chǎn)質(zhì)地分化，對(duì)資產(chǎn)定價(jià)能力要求進(jìn)一步提升。1）寫(xiě)字樓關(guān)注供需結(jié)構(gòu)更優(yōu)、有望率先觸底的核心城市，如北京、深圳部分區(qū)域；2）酒店優(yōu)先選擇產(chǎn)品定位高端、運(yùn)管方運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的項(xiàng)目；3）奧特萊斯優(yōu)先布局頭部運(yùn)營(yíng)商的成熟項(xiàng)目，關(guān)注消費(fèi)潛力區(qū)域；4）購(gòu)物中心重點(diǎn)布局兼具稀缺性的重奢資產(chǎn)與具有高成長(zhǎng)性和高壁壘的下沉市場(chǎng)龍頭。
　　展望下半年，供給側(cè)壓力逐步釋放，增量資金政策落地，把握下半年供需格局改善之機(jī)。供需端，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)沖擊減弱；利率端，預(yù)計(jì)下半年10Y國(guó)債利率圍繞1.65-1.85%區(qū)間震蕩；基本面端，板塊分化格局延續(xù)，Q1抗周期板塊持續(xù)展現(xiàn)成長(zhǎng)性，部分順周期板塊承壓。政策端，潛在增量資金政策仍有質(zhì)押式回購(gòu)、社保及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資金、險(xiǎn)資擴(kuò)圍商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、滬深港通等。
　　投資建議：下半年REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)企穩(wěn)復(fù)蘇，一級(jí)市場(chǎng)精選估值合理標(biāo)的，二級(jí)市場(chǎng)把握供需格局邊際改善機(jī)遇。一級(jí)市場(chǎng)打新及戰(zhàn)配策略聚焦估值及詢價(jià)區(qū)間合理標(biāo)的，對(duì)長(zhǎng)鎖定期戰(zhàn)配保持謹(jǐn)慎。二級(jí)市場(chǎng)聚焦三大主線：一是分子端穩(wěn)健的抗周期板塊，包括消費(fèi)、政策性保租房、市政環(huán)保及能源中的水電、火電等穩(wěn)定性更強(qiáng)賽道；二是符合國(guó)家戰(zhàn)略的高景氣度板塊，涵蓋數(shù)據(jù)中心、優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流及交通量修復(fù)的高速公路項(xiàng)目；三是原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)、儲(chǔ)備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場(chǎng)環(huán)境低迷，將會(huì)使REITs審批發(fā)行放緩。
　　2、政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
　　3、二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)：REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，歷史上REITs市場(chǎng)曾受個(gè)別資產(chǎn)基本面修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場(chǎng)投資人類型單一、投資行為趨同等影響，二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動(dòng)。