>> 申萬宏源-地產及物管行業(yè)周報：建發(fā)國際獲大股東增持認可，頭部房企聚焦核心城市積極拿地-260705
| 上傳日期： |
2026/7/5 |
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| 1887KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,顧錚 |
| 下載權限： |
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本期投資提示：
地產行業(yè)數據：新房、二手房成交周環(huán)比分化，新房成交推盤比回升。上周(6.27-7.3)34個重點城市新房合計成交424.7萬平米，環(huán)比+44%，其中，一二線環(huán)比+42.1%，三四線環(huán)比+81.4%。6月(6.1-6.30)34城一手房成交同比-10.7%，較5月5.2pct。其中，一二線同比-9.6%，三四線同比-26.6%，分別較5月-7.9pct和+17.3pct。上周13城二手房合計成交116.5萬平米，環(huán)比-13.1%；6月累計成交同比+11.1%，較5月-2pct。庫存方面，上周15城合計推盤73萬平米，合計成交174萬平米，對應成交推盤比為2.4倍，較前一周回升。最近三個月（26年4月-26年6月）分別為1.04倍、1.5倍和1.2倍。截至上周末（2026/7/3）15城合計住宅可售面積為8262.4萬平米，環(huán)比-1.21%。3個月移動平均去化月數為17.7個月，環(huán)比+0.08個月。
主要政策新聞：頭部房企聚焦核心城市繼續(xù)積極拿地。因城施政方面，重慶市住建委公開征求十五五住房規(guī)劃意見，提出合理調控住宅用地供應總量、推進住房“以舊換新”，促進房地產開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展。公積金新政方面，海南省優(yōu)化調整住房公積金貸款政策，最高額度提至120萬元；長沙住房公積金管委會印發(fā)三項修訂管理辦法，全方位優(yōu)化繳存、提取及買房全流程。土地市場方面，多家房企公布拿地金額、溢價率及明細：中國金茂5.8億青島黃島地塊；綠城15.3億元（40.4%）杭州良渚地塊、20.7億元（19.1%）上海嘉定地塊、8.4億元福州宅地、9.2億元（19.9%）上海周浦地塊；保利發(fā)展13.8億元（12.2%）杭州西站新城地塊、7.0億元上海松江洞涇地塊；建發(fā)72.9億元（29.6%）上海靜安大寧地塊、9.0億元福州相鄰的宗地；越秀地產13.8億元（46.3%）廣州海珠區(qū)琶洲中二區(qū)地塊；華潤置地10.3億元底價摘得無錫江陰地塊。
公司動態(tài)跟蹤：建發(fā)國際大股東增持上市公司股權，新城控股擴募商業(yè)不動產ABS。股權變動方面，建發(fā)國際大股東建發(fā)房地產增持建發(fā)國際集團股份，本次增持后持股比例由55.68%升至56.39%，增持0.71%；經營數據方面，多家房企公布1-6月銷售數據及同比：濱江集團431.5億元（-18%）；招商蛇口962.5億元（+8.3%）；融資擔保方面，新城控股完成吾悅廣場持有型不動產ABS擴募，發(fā)行規(guī)模14.4億元。
一周板塊回顧：上周房地產、物管板塊均強于大市。板塊表現方面，SW房地產指數上漲0.7%，滬深300指數下跌0.54%，相對收益為1.24%，板塊表現強于大市，在31個板塊排名中排第24位。個股表現方面，SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為：先導基電、*ST數源、首開股份、合肥城建、津投城開，上周漲跌幅排名后5位的房地產個股分別為京能置業(yè)、香江控股、陽光股份、中洲控股、亞太實業(yè)。板塊表現方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲2.58%，滬深300指數下跌0.54%，相對收益為3.12%，板塊表現強于大市。當前主流AH房企26/27PE均值分別為63.1/42.1倍；物管26/27PE均值分別13.6/12.2倍。
投資分析意見：繼續(xù)看好龍頭房企彈性，維持“看好”評級。我們認為，在我國房地產經歷深度調整之后，我國房地產量價的調整幅度、調整時間和居民資產負債表的調整均已較為充分，預計行業(yè)基本面底部正逐步臨近；而在無宏觀政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以來樓市改善更為健康，并且我們認為目前上海房價底部已經確立，后續(xù)如深圳等核心城市也將陸續(xù)企穩(wěn)；此外，參考日美兩國經驗可知，核心城市房價領先止跌回穩(wěn)、并將賦予龍頭房企后續(xù)基本面和估值面十足的彈性。我們維持房地產及物管“看好”評級，主要推薦：1）優(yōu)質房企：建發(fā)國際、中國金茂、中國海外發(fā)展、綠城中國、濱江集團、招商蛇口、保利置業(yè)、中海宏洋、建發(fā)股份、越秀地產、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關注城投控股；2）商業(yè)地產：華潤置地、新城控股、太古地產、嘉里建設、恒隆地產、領展房產基金，關注新城發(fā)展、大悅城；3）二手房中介：貝殼-W，關注我愛我家；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務、招商積余。
風險提示：銷售去化不及預期，融資超預期趨緊；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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