>> 興業(yè)證券-新湖中寶（600208）轉(zhuǎn)讓項目凸顯資金籌集能力！-161118
| 上傳日期： |
2016/11/18 |
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pdf |
來源： |
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增持 |
作者： |
閻常銘 |
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該地塊出讓面積為82220平方米，出讓用途為住宅、商業(yè)用地，其中商業(yè)計容建筑面積不大于5000平方米；
點評：
轉(zhuǎn)讓存量項目，凸顯資金籌集能力。公司此次轉(zhuǎn)讓的全資子公司新湖寶華是2004年為開發(fā)新湖·仙林翠谷項目而成立的項目公司。該項目位于南京東側(cè)，占地面積約955畝，規(guī)劃總建筑面積56.1萬平米。截至2016年9月30日，該項目累計合同銷售面積25.26萬平方米，累計結(jié)算面積20.31萬平方米。新湖寶華重新評估后的凈資產(chǎn)價值為12.2億元，評估增值8.3億元，增值率為211.17%。公司本次交易產(chǎn)生股權(quán)處置投資收益約5億元，剩余股權(quán)按公允價值重新計量，相應(yīng)產(chǎn)生投資收益約2.7億元。此次交易充分反映出公司較強的多元渠道融資能力，并且為業(yè)績持續(xù)增長提供了一定的保障。
銷售業(yè)績穩(wěn)健增長，股價較NAV大幅折價，資產(chǎn)荒背景下優(yōu)選標(biāo)的。公司前三季度合同銷售面積87.95萬平方米，同比增長20.89%；合同銷售收入136.78億元，同比增長87.45%。公司目前總土地儲備超過2000萬平米，其中一半以上位于長三角地區(qū)，今年上半年公司進一步加大上海舊改項目的投入，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式在上海獲取多個項目，增加建筑面積50.3萬平米。截至目前，公司在上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)擁有5個項目，未結(jié)算規(guī)劃建筑面積約130萬平方米，未來將充分受益于上海基本面的持續(xù)復(fù)蘇，貢獻可觀業(yè)績。我們測算公司目前NAV約8.2元/股，目前股價較NAV大幅折價40%左右，具有較強的安全邊際。
員工持股計劃和定增為股價保駕護航。2015年12月，公司公告的股權(quán)激勵計劃向涵蓋456人的全體高管和業(yè)務(wù)骨干授予4.319億份股票期權(quán)，占公司總股本的4.75%，其中，首次授予4.019億股股票期權(quán)，預(yù)留3000萬股，行權(quán)價格為5.58元。首次授予的行權(quán)績效考核為2016、2017、2018年度歸屬凈利潤分別不低于16、25、42億元，對應(yīng)可行權(quán)比例分別為40%、30%、30%。此外2015年11月27日公司完成近50億元定增，定增價格為5.2元/股。目前股價均相對員工持股計劃和定增價格分別折價12%和6%，為股價提供有力支撐。
投資建議：公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦一二線，充分受益于本輪地產(chǎn)復(fù)蘇，內(nèi)在價值大幅增厚，安全邊際極強，是資產(chǎn)荒下優(yōu)選標(biāo)的。公司積極互聯(lián)網(wǎng)金融版圖已初見成效，未來發(fā)展空間極為廣闊。公司員工持股計劃激勵效果到位，定增完成奠定擴張基礎(chǔ)。我們預(yù)期公司2016-2018年EPS為0.18元、0.29元和0.38元。，對應(yīng)PE分別為27.1、16.8和12.8倍，維持"增持"評級。
風(fēng)險提示：貨幣政策收緊；房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期。
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