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        ▍穩(wěn)健增長，行穩(wěn)致遠。2018  年公司營業(yè)額同比增長60.7%至1158  億元，其中物業(yè)投資同比增長57.7%至40.9  億元，物業(yè)管理及相關(guān)服務收入同比48%至29.9  億元。值得指出的是，公司穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務在收入中的比重已連續(xù)三年超過6%，我們相信隨著在建商場（主要在建商場21  個，合計建面209  萬平米）投入運營，冠寓出租率（目前50.1%）提升、公司穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務占比會更高。公司看重存量業(yè)務，將商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務定為主航道業(yè)務，保障了穩(wěn)定現(xiàn)金回流。
        ▍業(yè)績優(yōu)異，未來可期。2018  年公司歸屬于股東溢利162.4  億元，核心溢利128.5億元，同比增長31.5%，略高于我們此前25.1%的預測。銷售同比增長28.5%至2006.4  億元。合約負債/預收帳款科目為1134.4  億元，同比增長21.3%。公司土地儲備規(guī)模豐厚，成本較低，2018  年底土儲6636  萬平米，權(quán)益4559  萬平米，平均成本5218  元/平米，為銷售均價32.2%。公司土地儲備聚焦于一二線布局，保證2019  年銷售確定性。公司未來結(jié)算規(guī)模和毛利率都值得期待。
        ▍財務穩(wěn)健，融資便利。2018  年公司綜合借貸總額1198.2  億元，平均借貸成本4.55%（2017  年為4.5%），平均貸款年限5.88  年（2017  年為5.92  年），凈負債率（負債凈額除以權(quán)益總額）為52.9%。公司一貫保持比較穩(wěn)健的財務紀律，融資成本在民企中處于偏低水平。結(jié)合公司優(yōu)秀的開發(fā)能力，公司的資金成本進一步保障高盈利水平。
        ▍風險因素：公司業(yè)務非常穩(wěn)健，在整體流動性寬松背景下，缺乏彈性。公司長租公寓業(yè)務盈利能力尚待觀察。
        ▍乘時變化，縱橫四海：2019  年，公司主要布局的一二線城市市場有所恢復，限價有所放開，對于公司較為有利。而公司布局穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務，也改變了既有偏重資源開發(fā)的狀況。憑借低廉的資金成本，公司在市場變幻中不斷壯大，已經(jīng)完成了管理架構(gòu)進化和全國合理布局。我們調(diào)整公司2019/2020/2021  年核心EPS預測為2.82/3.42/4.05元/股（原預測2019/2020年為2.67/3.42元/股；  2021年預測為新增），給予公司2019  年10  倍PE，對應目標價32.44  港元/股，維持“買入”評級。