>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：涉房股權(quán)融資有條件放開，第二輪中債增擔保中票推進-221023
| 上傳日期： |
2022/10/24 |
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| 1404KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/10/15-22/10/21）45個重點城市新房合計成交388萬平米，環(huán)比-5%；其中，一二線環(huán)比-4%、三四線環(huán)比-11%；10月截至上周一手房月成交同比-32%，較9月-19pct；其中，一二線同比-21%、三四線同比-73%，分別較9月11pct和-44pct。上周14個重點城市二手房成交116萬平米；10月截至上周累計成交同比+30%，較9月+18pct。庫存方面，上周15城推盤147萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比為1.13倍，最近3個月（22年7-9月）分別為1.08倍、0.97倍和0.93倍。截至上周末，15城可售面積為9,776萬平米，環(huán)比-0.2%；3個月移動平均去化月數(shù)為13.6個月，環(huán)比下降0.1個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國家統(tǒng)計局更新的日程表顯示，10月及三季度GDP、工業(yè)、投資、消費、房地產(chǎn)等數(shù)據(jù)推遲公布。行業(yè)政策方面，證監(jiān)會相關(guān)人士表示，對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許其在A股市場融資，自身及控股子公司、參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當期相應(yīng)指標的比例不超過10%；龍湖集團、碧桂園等多家頭部房企正在推進第二輪由中債增進公司全額擔保的債券發(fā)行。因城施策方面，多地政府回購商品房，團購優(yōu)惠力度大，鄭州、濟南、太原、長春和南寧5個省會城市出臺了市級政策；寧波將放寬市區(qū)落戶條件，租賃落戶社保繳納從2年降至1年；購房補貼：哈爾濱、沈陽、紹興、駐馬店；房貸利率下調(diào)：青島、大連、昆明、珠海、大理等；首付比例下調(diào)：保定白溝新城規(guī)定二孩及以上本地戶籍家庭購買第2套房可享首套政策；租賃：岳陽發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見，緩解住房困難；內(nèi)蒙古加快發(fā)展保障租賃房，“十四五”期間計劃建設(shè)籌集5.8萬套。集中供地方面，天津、南京、石家莊完成拍地，長沙后續(xù)將拍地。保交樓方面，江西省住建廳近日分十個組赴各地開展住建領(lǐng)域安全和房地產(chǎn)“保交樓”考察。
公司動態(tài)跟蹤：銷售方面：金地集團9月銷售金額227億元，同比+7.05%；華發(fā)股份9月銷售金額82.6億元，同比+45.4%。融資方面，華僑城完成發(fā)行15億元/3.42%/3+N年中期票據(jù)；龍湖擬提前贖回3億美元債；中國海外發(fā)展將發(fā)行10億元/5年期中票，利率由集中簿記建檔結(jié)果確定?；刭彿矫妫珽SR四次回購股份，總耗資約4,548萬港幣，總股份255萬股，回購股份占總股本比0.05%；貝殼-W五次回購股份，總耗資約4,663.7萬美元，總股份1,155萬股，回購股份總占比0.305%。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.25%，滬深300指數(shù)下跌2.59%，相對收益為0.34%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第21位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：萬方發(fā)展、大港股份、中天金融、珠江實業(yè)、格力地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為新華聯(lián)、天?；?、新城控股、天房發(fā)展、運盛實業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.89%，滬深300指數(shù)下跌2.59%，相對收益為0.7%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企22/23PE均值分別為7.1/6.2倍；物管22/23PE均值分別為11/8倍。
投資分析意見：中短期來看，我們認為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹康禺a(chǎn)行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，有望實現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、金地集團、中國建筑、萬科A、新城控股；推薦：H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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