>> 華泰證券-固收動態(tài)點(diǎn)評：經(jīng)營分化下的公募REITs三季報-221031
| 上傳日期： |
2022/11/1 |
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| 683KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
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報告核心觀點(diǎn)
募REITs三季報表現(xiàn)分化，產(chǎn)業(yè)園受退租沖擊較大，高速類邊際好轉(zhuǎn)，環(huán)保類受季節(jié)性影響收入環(huán)比上行，物流園類較為穩(wěn)定。可供分配利潤三季度環(huán)比大多上行，前三季度累計來看，REITs累計可供分派息比率大多超過3%。項(xiàng)目層面，三季度產(chǎn)業(yè)園類出租續(xù)租情況不及預(yù)期，關(guān)注管理人通過減少管理費(fèi)、申請補(bǔ)貼等彌補(bǔ)收入下行的進(jìn)展，及后續(xù)續(xù)租、租金回收情況。高速公路運(yùn)營邊際好轉(zhuǎn)，關(guān)注后續(xù)車流量恢復(fù)情況。在疫情邊際好轉(zhuǎn)的情況下，低估值、高分紅存續(xù)REITs項(xiàng)目對長期資金的吸引力或提升；支持政策頻出、關(guān)注擴(kuò)募以及打新機(jī)會。
三季度基金業(yè)績表現(xiàn)分化，特許經(jīng)營權(quán)類基金收入、凈利潤多環(huán)比上行
三季度基金收入環(huán)比大多上行（9只上行，3只下行），產(chǎn)業(yè)園受沖擊較大，高速類受損有所緩和。高速類今年三季度收入完成率處于21%-25%，EBITDA完成率處于22%-26%，邊際有所恢復(fù)。產(chǎn)業(yè)園方面，三季度收入環(huán)比下降明顯，仍主要受中小微、個體戶免租減租影響，僅東吳蘇州REIT隨著減租期結(jié)束收入環(huán)比上升。環(huán)保類項(xiàng)目由于存在季節(jié)性影響，且受疫情沖擊較小，2只收入、EBITDA環(huán)比均有所上行。物流園由于以高標(biāo)倉為主，經(jīng)營也較為穩(wěn)定，收入同比、環(huán)比均小幅上行，EBITDA環(huán)比小幅下行。
22年Q3可供分配金額多環(huán)比上升、同比下降
22年三季度可供派息比率多好于22年二季度（8只上行，4只下行）。其中建信中關(guān)村下滑最明顯；高速公路類環(huán)比上行。前三季度累計來看，REITs累計可供分派息比率大多超過3%，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs累計可供派息比率較高，滬杭甬由于前期累積較多、可供分派比率已超6.7%；前三季度特許經(jīng)營權(quán)類可供分派比率大均超過3.7%。產(chǎn)權(quán)類公募REITs三季度派息比率多在1%左右，22年累計派息比率多在2.5%-3.5%之間。分紅來看，21年累計分紅比率均高于94.65%，已有7只REITs公告分紅22年收益，可為投資者較早兌現(xiàn)收益。
三季度產(chǎn)業(yè)園受退租影響較大，疫情對高速影響邊際好轉(zhuǎn)，環(huán)保物流較穩(wěn)定
項(xiàng)目經(jīng)營層面來看，產(chǎn)業(yè)園類首當(dāng)其沖、出租率下滑，重要現(xiàn)金流提供方到期不續(xù)租，3只產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公告租金減免，對收入等產(chǎn)生直接影響，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園免租后綜合降費(fèi)、申請補(bǔ)貼等方式可以多大程度沖抵租金下降的影響以及簽約進(jìn)展。高速公路三季度數(shù)據(jù)顯示經(jīng)營情況環(huán)比有所改善，未來仍需警惕疫情反復(fù)對高速公路經(jīng)營效益的擾動。環(huán)保類項(xiàng)目收入均好于22Q2和去年同期，首創(chuàng)水務(wù)主要系經(jīng)營季節(jié)性影響，夏季負(fù)荷率較高。倉儲物流項(xiàng)目經(jīng)營狀況相對平穩(wěn)，普洛斯項(xiàng)目出租率較2022Q2有所提升，鹽田港項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)中向好。
關(guān)注低估值、高分紅的存續(xù)項(xiàng)目機(jī)會，關(guān)注擴(kuò)募及打新機(jī)會
部分存續(xù)REITs較貴，三季報明顯反映了退租對產(chǎn)業(yè)園的沖擊，高速經(jīng)營邊際好轉(zhuǎn)，關(guān)注部分受疫情擾動較小、經(jīng)營穩(wěn)健、區(qū)域環(huán)境穩(wěn)定的REITs投資機(jī)會，后續(xù)若疫情得到較好控制后，項(xiàng)目基本面修復(fù)有望帶動項(xiàng)目分紅增加、估值提升。且由于期初累計現(xiàn)金等分紅受影響小于項(xiàng)目收入等，存續(xù)REITs可挖掘低估值、分紅確定性較高的項(xiàng)目機(jī)會。此外，5只REITs已公告擴(kuò)募，關(guān)注市場情緒提振、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來的機(jī)會。此外，建議積極關(guān)注打新機(jī)會，目前REITs試點(diǎn)階段儲備項(xiàng)目都較優(yōu)質(zhì)、審核較為嚴(yán)格，綜合項(xiàng)目特征、估值定價等篩選投資標(biāo)的，可以關(guān)注IRR、cap rate等指標(biāo)。
風(fēng)險提示：公募REITs運(yùn)營風(fēng)險，價格變動風(fēng)險，數(shù)據(jù)統(tǒng)計估算偏差。
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