>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)：如何看待當前房價回調(diào)？-221031
| 上傳日期： |
2022/11/1 |
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| 1694KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,袁佳楠,薛夢瑩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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全球經(jīng)驗：房價大跌都有特殊的危機背景
全球典型發(fā)達國家與地區(qū)最近三十年的大跌主要集中在1998年亞洲金融危機和2008年美國次貸危機時期，都具有特殊的經(jīng)濟和社會背景，且累計跌幅（小個位數(shù)到60%以上）和持續(xù)時間（幾個季度到10年以上）均差異很大。2021年以來我國房價跟隨周期下行是自然結(jié)果，但當前并不具備大跌的基礎(chǔ)。1）需求中樞雖有下降，但不會是斷崖式的，中長期規(guī)模仍較為可觀，城鎮(zhèn)化和居民改善居住條件的大趨勢遠未結(jié)束；2）新房庫存總量并不算高；3）房住不炒早已深入人心，近幾年房價漲幅可控；4）政策具備底線思維，大起大落都不可取，因城施策的托底早已開始，而且也會謹慎出臺具備收縮效應(yīng)的相關(guān)政策。
中國現(xiàn)狀：本輪房價跌幅仍在歷史周期范疇之內(nèi)
2008年以來我國經(jīng)歷了四輪典型的房價下跌周期（2008-2009年，2011-2012年，2014-2015年，2021年至今），前三輪下跌周期中，70城新房和二手平均房價累計最大跌幅均只有個位數(shù)，分城市來看，新房跌幅最大約15%-20%，二手跌幅最大逼近20%；本輪周期無論全國平均，還是絕大部分重點城市，截至目前的累計跌幅均未超過歷史上的三輪周期，且最近兩輪周期領(lǐng)跌城市更多由基本面引領(lǐng)，此前限價也提供了支撐；預(yù)計本輪房價跌幅仍在歷史周期范疇之內(nèi)，并且核心城市受益于基本面健康和此前政策的嚴格限制，房價跌幅則更為有限。
政策基調(diào)：堅持區(qū)間管理，避免大起大落
政策預(yù)期一直是“區(qū)間管理”，避免大起大落是核心定調(diào)，市場不應(yīng)過度悲觀。房價回落是周期下行的自然結(jié)果，全局銷量同比和實際供需關(guān)系早已有所預(yù)示，從更前瞻的角度，核心矛盾應(yīng)該在于未來的政策趨勢，以及如何扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期?！肚笫恰吩诔掷m(xù)強調(diào)“房住不炒”大基調(diào)的同時，也明確提及“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線；地產(chǎn)與實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；三穩(wěn)；支持因城施策、剛需和改善”?！督?jīng)濟日報》在強調(diào)“房住不炒；房地產(chǎn)金融政策不會急轉(zhuǎn)彎；不應(yīng)再走過度依賴房地產(chǎn)的老路；穩(wěn)樓市需謹防市場過快上漲；房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力”等基調(diào)的同時，也明確提及“共同富裕需要房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；去金融化是對此前過度金融化的矯正；大起大落都不是穩(wěn)；穩(wěn)定住房消費與房住不炒并不矛盾；市場體系與保障體系缺一不可”等。相關(guān)部門在預(yù)期引導(dǎo)和實際執(zhí)行層面，既強調(diào)“房住不炒”（十四五規(guī)劃和二十大報告），2021年下半年以來又多措并舉推進“托需求、穩(wěn)信用、保交樓”，其中，財政部表示“今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”，房貸利率累計降幅已不算低，當前首套房最低利率已達3.70%，限購和限貸已有結(jié)構(gòu)性松動，稅費層面也有優(yōu)惠落地。
投資建議：阿爾法品種波動向上的大趨勢不會改變
房價下跌是周期回落的自然結(jié)果，但當前并不具備大跌的基礎(chǔ)，預(yù)計本輪房價跌幅仍在歷史周期范疇之內(nèi)，政策基調(diào)也一直堅持區(qū)間管理，避免大起大落，市場對于房價不應(yīng)過于悲觀。當前總量供需仍面臨較大壓力，政策支持力度有望接近2014年級別；總量需求維持底部震蕩，城市分化持續(xù)加大，有效供給相對不足，都指向持續(xù)的阿爾法邏輯，波動向上的大趨勢遠未結(jié)束，繼續(xù)持有“剩者為王”組合，當前時點首選有效率的國企與有信用的民企。
風(fēng)險提示
1、政策持續(xù)加碼的節(jié)奏有不確定性；
2、民營房企信用修復(fù)進展低于預(yù)期。
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