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結(jié)算降幅收窄，利潤率承壓。根據(jù)Wind及公司三季報(bào)，22Q1-3板塊38家A股房企（下同）收入1.37萬億元，同比-16.1%，其中Q3同比-12.4%，較Q2降幅收窄7.2pct，疫情影響下交付進(jìn)度不達(dá)預(yù)期。利潤方面，22Q1-3板塊歸母凈利潤191.6億元，同比-72%，22Q3單季度虧損16.7億元，其中強(qiáng)信用房企盈利118.7億元，同比-20.8%，降幅較Q2擴(kuò)大9pct，中、弱信用企業(yè)分別虧損10.7億元和124.7億元。虧損的主要來源是來自收入大幅下降以及企業(yè)的減值和費(fèi)用的壓力。板塊前三季度歸母凈利率為1.4%，強(qiáng)信用房企5.5%。
　　縮表進(jìn)行時(shí)，負(fù)債端持續(xù)分化。截至22Q3末，板塊總資產(chǎn)同比-2.8%，總負(fù)債同比-2.6%，降幅較Q2擴(kuò)大，去產(chǎn)能板塊縮表。資產(chǎn)端非流動資產(chǎn)（+7%）占總資產(chǎn)比例提升，負(fù)債端板塊房企有息負(fù)債（-1%）降幅較21年收窄，預(yù)收賬款同比轉(zhuǎn)負(fù)（-6%）。強(qiáng)、中、弱信用房企有息負(fù)債分別+5%、-6%、-8%，資產(chǎn)負(fù)債表分層，是供給側(cè)改革的體現(xiàn)。
　　銷售與拿地：供給側(cè)改革后的“信用紅利”。銷售端，22年10月，強(qiáng)、中、弱房企銷售同比分別-2.6%、-63.9%、-79.8%，12家強(qiáng)信用房企占百強(qiáng)比例從21年的28%提升至22年前9月的38%。行業(yè)低景氣度給了龍頭更大的選擇范圍，前三季度，11家強(qiáng)信用房企在11個(gè)一二線城市拿地比例70%，較21年提升28pct，貨值均價(jià)3.7萬/平，比當(dāng)期銷售均價(jià)高52%，資源聚焦將擴(kuò)大強(qiáng)信用房企在貨值結(jié)構(gòu)、去化能力方面的優(yōu)勢，23年銷售更具確定性。投資端，我們統(tǒng)計(jì)的44家房企前三季度拿地金額同比-67%，12強(qiáng)信用房企同比-37%，單看Q3季度，12強(qiáng)信用及其他房企分別-4%、-97%，分化加劇。利潤率方面，7家房企前三季度拿地毛利率27.4%，較21年上升3.7pct，較21Q2上升5.7pct，利潤率的改善帶動房企經(jīng)營ROE的提升，僅有少數(shù)具備投資能力的房企享有供給側(cè)改革后的紅利。
　　開工與竣工：樣本房企開工弱于行業(yè)，竣工好于行業(yè)。我們統(tǒng)計(jì)的7家樣本（強(qiáng)信用為主，下同）房企前三季度開工累計(jì)同比-59%，其中22Q3單季度同比-65%，前三季度開工目標(biāo)完成率56%，低于14-21歷史同期28pct，根據(jù)現(xiàn)有開工節(jié)奏預(yù)計(jì)Q4開工同比-34%，較Q3略有收窄，全年預(yù)計(jì)開工同比-50%?？⒐し矫?，7家房企前三季度累計(jì)竣工同比+3%，其中22Q3單季度同比+16%，由負(fù)轉(zhuǎn)正?？⒐び?jì)劃完成率55%，略高于14-21年同期的53%，若完成年初目標(biāo)，預(yù)計(jì)Q4竣工同比+5%，較Q3增速回落11pct，22全年同比+3%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。疫情影響結(jié)算進(jìn)度；短期結(jié)算端利潤率承壓；四季度計(jì)提減值準(zhǔn)備增加；基本面復(fù)蘇不及預(yù)期，去化難度大，流動性風(fēng)險(xiǎn)加大。