>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：第二支箭助力民企信用修復，需求端政策放松進一步加碼-221113
| 上傳日期： |
2022/11/14 |
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| 1427KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/11/5-22/11/11）34個重點城市新房合計成交323萬平米，環(huán)比-25%；其中，一二線環(huán)比-24%、三四線環(huán)比-36%；11月截至上周一手房月成交同比-30%，較10月-7pct；其中，一二線同比-22%、三四線同比-66%，分別較10月-3pct和-22pct。上周13個重點城市二手房成交112萬平米，環(huán)比-6%；11月截至上周累計成交同比+32%，較10月-1pct。庫存方面，上周15城推盤214萬平米，對應周成交/推盤比0.61倍，最近3個月（22年8-10月）分別為0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面積為9,803萬平米，環(huán)比+0.9%；3個月移動平均去化月數(shù)為13.6個月，環(huán)比上升0.1個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國務院聯(lián)防聯(lián)控機制稱不排除再對我國隔離措施進行進一步的優(yōu)化調整；10月社會融資規(guī)模為9,079億元，前值35,300億元。行業(yè)政策方面，交易商協(xié)會網(wǎng)站公布為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。因城施策方面，北京兩地商品房不再執(zhí)行“雙限購”；河南對問題樓盤和保交樓項目批復262億元配套融資；深圳首批4,422套人才住房項目啟動配售；成都高層次人才購房可不受戶籍、社保繳納時間與限購區(qū)域限制；寧波發(fā)布人才購房補貼新政，增加“資格認定”、縮短限售期；鄭州多家銀行出臺了針對企業(yè)和個人住房按揭的延期還本付息政策。集中供地方面，南京第四批供地，江北核心區(qū)4宗地塊全部以底價出讓；上海（12/9）,青島將進行集中供地。信貸方面，據(jù)媒體報道，杭州首套房貸利率可按最低4.1%執(zhí)行，二套房貸利率4.9%，同時二套房首付最低可降至四成；涿州市引導下調住房貸款利率，首套房最低首付比例20%。
公司動態(tài)跟蹤：1-10月銷售金額，招商蛇口銷售額2,265.46億元（-12%），金地集團銷售額1,833.9億元（-25%），龍湖集團銷售額1,657.7億元（-27%），華潤置地銷售額2,295.3億元（-8%），首開股份銷售額733.98億元（-27%）。融資方面，龍湖集團贖回全部于2023年到期的3.90%優(yōu)先票據(jù)；新城控股擬向銀行間交易商協(xié)會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度；銀行間交易商協(xié)會同意接受保利發(fā)展中期票據(jù)、短期融資券注冊，注冊額度合計100億元。債券回購方面，ESR于11月7日至11日期間在港交所耗資約1,168萬港元回購約81萬份股份；增減持股方面，龍湖集團控股股東Charm Talent與集團于公開市場分別買入本金共800萬美元、500萬美元之本公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲10.24%，滬深300指數(shù)上漲0.56%，相對收益為9.68%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第1位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：新城控股、三湘股份、陽光城、ST銀億、金地集團，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為萬澤股份、萬業(yè)企業(yè)、運盛實業(yè)、天宸股份、珠江股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲14.77%，滬深300指數(shù)上漲0.56%，相對收益為14.2%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企22/23PE均值分別為8.4/7.2倍；物管22/23PE均值分別為13/9倍。
投資分析意見：本次央行及交易商協(xié)會發(fā)文加強融資支持第二支箭，三天內快節(jié)奏政策三連發(fā)，支持政策力度進一步加強，將有力推動優(yōu)質民營房企信用恢復及融資恢復，或也標志著保主體政策的實質性推進。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，短期推薦受益于信用修復的民營優(yōu)質房企：新城控股、龍湖集團、金地集團、濱江集團、碧桂園等，并建議關注：美的置業(yè)、首開股份；長期繼續(xù)推薦受益于格局優(yōu)化的優(yōu)質房企：A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團，并建議關注：越秀地產(chǎn)、綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、新城悅、旭輝永升服務，并建議關注：招商積余。
風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產(chǎn)稅試點力度超預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期，行業(yè)增值服務探索不及預期。
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