>> 安信國際-房地產(chǎn)行業(yè)研究報告：政策出臺保交付，且看銷售回穩(wěn)-221115
| 上傳日期： |
2022/11/15 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
安信國際 |
| 評級： |
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作者： |
黃焯偉 |
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更多政策出臺。上周周未市場紛紛轉(zhuǎn)載央行和銀保監(jiān)會于11月11日的聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支援房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（通知），通知中提及16條金融措施，從供需兩端，到銀行內(nèi)部監(jiān)管，以支持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。央行文件一出，疊加防疫政策調(diào)整，短期板塊行情被帶動起來。16條文當(dāng)中，其中四條是回應(yīng)由去年至上周所發(fā)過的大招：房貸利率下限下調(diào)、支持民企債券融資擔(dān)保額度2500億元、中央保交樓紓困基金、以并購貸處置風(fēng)險項目。而其他的通知條文，大部份是講述保交房的措施，當(dāng)中對于銀行因為執(zhí)行有關(guān)便利操作時可能出現(xiàn)的短暫性超出監(jiān)管限制，如展期或配套融資所造成的風(fēng)險分類調(diào)整、房地產(chǎn)貸款集中度等，都給予合適的寬限空間。預(yù)期地產(chǎn)融資上將得到邊際改善。然而，整篇通知的各項條文，均提及到「市場化」，我們看到政策上的支持背后還是需要以市場化為原則的，因此銷售回穩(wěn)才是本輪危機過渡的關(guān)鍵，資本市場仍在密切關(guān)注。
社融情況不樂觀。根據(jù)央行發(fā)布的十月金融數(shù)據(jù)，廣義貨幣（M2）增長11.8%，略低于預(yù)期的12%、前值為12.1%。然后人民幣貸款增加6152億元，預(yù)期8000為億元、前值為24,656億元，同比少增2110億元，比預(yù)期跌幅大。其中，社會融資規(guī)模增量為9079億元，預(yù)期16,000億元、前值35,300億元。社融在九月的季末透支效應(yīng)退去后，預(yù)期會有所下跌，但跌幅卻超預(yù)期。分結(jié)構(gòu)來看，企業(yè)戶十月中長期、短期及票據(jù)融資新貸分別為4623億元、1843億元及1905億元，同比多增2433億元、2131億元及745億元，雖然票據(jù)融資有灌水成份，但企業(yè)戶中長期及短期融資同比能維持多增狀態(tài)且幅度比今年累計按月平均值為高，貸款情況尚算可以。居民戶十月中長期及短期融資新貸分別為332億元及凈減少512億元，同比減增3,889億元及938億元。代表居民買房按揭的中長期新貸同環(huán)比大幅下降，在九、十兩月銷售環(huán)比持平的情況下，反映市民整體上十月買房的凈杠桿比率下降，整體購房意愿仍處于較保守狀態(tài)。
百強十月銷售環(huán)比回穩(wěn)。百強房企首10個月，全口徑銷售總額約59,223億元，同比下跌44.6%；權(quán)益銷售總額約41,394億元，同比下跌45.0%；操盤口徑銷售52,251億元，同比下跌44.0%。其中，銷售相對較好的房企如越秀、華潤、濱江、華發(fā)、招蛇、建發(fā)、中鐵建、保利等，累計銷售（操盤口徑）同比跌幅均小于20%。其中越秀累計銷售錄得正增長15.0%，是主流房企中唯一錄得正增長的。十月單月百強銷售情況持續(xù)回穩(wěn)，全口徑銷售總額環(huán)比九月微跌2.1%、權(quán)益銷售總額環(huán)比微升0.7%。十月受惠國慶黃金周效應(yīng)，資質(zhì)良好的發(fā)展商的銷售表現(xiàn)良好，其中招蛇、華潤、保利等，按單月全口徑銷售，同比上升33-53%；建發(fā)、中海、越秀等銷售同比上升20-30%；華發(fā)、濱江等銷售雖然增幅相對較低，但銷售仍錄得正增長。「金九銀十」兩個月共合計算，兩月總銷售錄得正數(shù)的主流房企包括越秀、保利、招蛇、華潤、華發(fā)、中海、建發(fā)、中交房地產(chǎn)、金地、卓越、濱江等，主要以國企主。
民企資金鏈仍為迫切。雖然央行支持民企融資，但現(xiàn)時擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可作抵押的民營房企，如龍湖、新城、美的等，為數(shù)不多，其他民企資金鏈壓力仍然巨大，融資難度依然較高。建議投資者繼續(xù)關(guān)注大型國資背景的地產(chǎn)公司，如中海、華潤、金茂、建發(fā)等，及物管公司，如中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象等。
風(fēng)險提示：i)調(diào)控放松效果不確定性；ii）疫情反復(fù)；iii）資本市場態(tài)度審慎
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