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中央全局政策疊加地方“因城施策”，政策協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性顯著提升。8月底開始，房地產(chǎn)行業(yè)積極政策力度大、頻率快，中央全局性支持政策疊加地方加大“因城施策，一城一策”調(diào)控力度，政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性顯著提升，有望推動行業(yè)需求預(yù)期加快改善，供給側(cè)融資等政策寬松為房企提供了額外支持，行業(yè)發(fā)展的整體穩(wěn)定性正在增強(qiáng)。
　　住房信貸：按揭利率及按揭規(guī)模有所改善。住房信貸方面，10月以來，跟隨“22930”政策的調(diào)整，至少21城首套房商貸利率下限降至4%以下，其中包括貴陽、武漢、天津等二線城市，目前下調(diào)利率的城市首套平均房貸利率水平為3.88%，為目前LPR的9折水平，按揭利率改善明顯。按揭規(guī)模來看，2022年8月、9月居民中長期貸款余額單月凈增分別為2658億元、3456億元，分別環(huán)比上升78.9%、30.0%，受政策改善推動連續(xù)兩月環(huán)比上行，居民購房情緒累積改善有望推動需求端企穩(wěn)回暖。
　　土地市場：企穩(wěn)跡象明顯。土地市場方面，2022年9月全國600個城市的商住用地出讓金為5317億元，為年內(nèi)第二高出讓金水平，排除兩集中時間安排影響，9月非22城商住用地出讓金為1777億元，同比降幅較8月收窄6.2pct，連續(xù)兩月增速改善，為2022年以來最小降幅，土地市場企穩(wěn)跡象明顯。
　　住房銷售：銷售景氣度正在穩(wěn)步改善。住房銷售方面，最近兩周41個城市新房成交面積分別為412.77萬及433.03萬方，分別環(huán)比上升10.2%和4.9%，連續(xù)兩周環(huán)比上行；10月前27天12城二手房成交面積為317.49萬方，同比上升24.8%，增幅較9月擴(kuò)大6.6個百分點(diǎn)。在10月以來疫情多點(diǎn)散發(fā)的情況下，新房及二手房銷售仍保持上升勢頭，顯示房地產(chǎn)銷售景氣度正在穩(wěn)步改善。
　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣度很可能穩(wěn)步加快改善。黨的二十大報(bào)告明確強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！眹鴦?wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告中提出“要推動房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險(xiǎn)行為，推動個人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求?！笨梢灶A(yù)期，在“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”及“滿足剛性和改善性住房需求”政策推動下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度很可能穩(wěn)步加快改善。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括政策改善力度不及預(yù)期等；未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，對于渠道管控更加嚴(yán)格，信貸投放量減少；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動