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上周政策情況：支持剛性和改善性需求，首套房貸利率下調(diào)持續(xù)推進(jìn)。中央層面，國務(wù)院辦公廳表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作。地方層面，上周地方改善政策以公積金放松與按揭放松為主，梅州、廈門等地宣布可提取公積金用作買房首付款，溫州、安慶等多個城市下調(diào)首套房貸利率下限。
　　上周基本面情況：新房成交邊際改善，房企推盤意愿仍較弱。根據(jù)房管局及克而瑞數(shù)據(jù)，上周41城新房成交面積環(huán)比上升4.9%，同比下降17.6%，10月前27天41城新房成交面積同比下降22.6%，降幅環(huán)比9月擴(kuò)大17.5pct；上周12城二手房單周成交環(huán)比上升3.0%，10月前27天同比增長24.8%，增幅環(huán)比9月擴(kuò)大6.6pct。推盤方面，11城單周推盤面積環(huán)比上升24.6%，10月前27天推盤面積環(huán)比下降51.4%，同比下降27.6%。此外，廣州、福州等城市受疫情影響，單周新房成交環(huán)比分別下滑31.7%、61.4%，成交仍承壓。
　　上周土地情況：成交邊際上行，成都、無錫進(jìn)行土拍。22年第43周商住土地成交面積同比上升9.4%，出讓金同比上升38.6%，溢價(jià)率3.1%，環(huán)比下降0.1pct。22年前43周商住土地成交面積同比下降37.6%，出讓金同比下降36.9%，溢價(jià)率3.7%。兩集中方面，上周成都三批次推出48宗，成交44宗，總地價(jià)325億元，溢價(jià)率0.4%，龍湖等競得；無錫四批次推出13宗，全部底價(jià)成交，總地價(jià)164億元，綠地、萬科等競得；鄭州、北京、深圳、杭州、無錫等披露供地計(jì)劃。
　　開發(fā)板塊觀點(diǎn)：成交連續(xù)兩周回升，供需兩端仍承壓。上周新房高頻成交規(guī)模連續(xù)兩周環(huán)比回升，但仍低于國慶前水平，10月前三周成交同環(huán)比均有超兩位數(shù)降幅。房價(jià)來看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，9月70城新房、二手房房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.3%、0.4%，已連續(xù)12個月環(huán)比下行，為05年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來持續(xù)時(shí)間最長的房價(jià)下行周期，市場總體熱度維持低位。企業(yè)端方面，上周多家房企披露三季報(bào)，其中11家優(yōu)質(zhì)房企前三季度歸母凈利同比下降11%，三季度降幅達(dá)到23%。供需兩端持續(xù)承壓，行業(yè)仍待政策進(jìn)一步改善推動。
　　上周物業(yè)觀點(diǎn)：伴隨大盤下跌，估值再創(chuàng)新低。上周恒生指數(shù)大幅下跌8.3%，物業(yè)板塊平均下跌8.1%，其中央國企龍頭大幅下跌17.7%，民企龍頭下跌12.8%，其中綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升、保利物業(yè)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活等物企股價(jià)均創(chuàng)20年以來新低，物業(yè)板塊整體動態(tài)PE下跌至7.6x，創(chuàng)19年以來新低。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。基本面不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。