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調(diào)控由從嚴(yán)變從寬，再到放松
　　疫情初始爆發(fā)后出現(xiàn)短暫的政策放松，但從2020下半年開始，調(diào)控基調(diào)明顯收緊，多次釋出「房住不炒」改革方向不變之信息。
　　在2020-21年初先后推出「三道紅線」、「房貸限制」及「土地集中供應(yīng)」。其后更多次傅出推出房地產(chǎn)稅的消息。
　　 2021年下旬，隨著房企爆雷不斷，央行、國務(wù)院等相繼釋出穩(wěn)定市場的聲音，但「房住不炒」仍是大原則。
　　 2022年3月，國務(wù)院、央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外匯局等高調(diào)提出支持措施。
　　 2022年11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等聯(lián)合出臺(tái)16條金融措施。其后出臺(tái)以銀行保函置換監(jiān)管帳的便利。
　　加息周期雪上加霜
　　中國房地產(chǎn)美元債ETF從去年高位下跌超過70%。民企收益率50%以上，當(dāng)中超過100%的不罕見。地方國企升至10%，央企亦升至5-6%。
　　根據(jù)美國利率期貨顯示，市場預(yù)計(jì)明年加息終值將超過5%。美國利率預(yù)計(jì)要到明年才見頂。在加息周期中，美元債的再融資問題雪上加霜。
　　隨著央行16條等的刺激，ETF成交量、價(jià)近日有所反彈。
　　央行16條，以市場化主導(dǎo)
　　1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸投放。堅(jiān)持「兩個(gè)毫不動(dòng)搖」，對國企、民企一視同仁…金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求…
　　 2、支持個(gè)人住房貸款合理需求?！虺鞘┎邔?shí)施好差別化住戶信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限…
　　 3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。
　　 4、支持開發(fā)貸款?！诒ＷC債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房企基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
　　 5、保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)健康…房企債券發(fā)行提供增信支持…
　　 6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定?！膭?lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)…按市場化、法治化原則支持房企和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房企項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
　　 7、支持開發(fā)性政策性銀行提供「保交樓」專項(xiàng)借款。支持國開行、農(nóng)發(fā)行…依法合規(guī)地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放「保交樓」專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。