>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，強(qiáng)二線需求端政策持續(xù)放松-221120
| 上傳日期： |
2022/11/21 |
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| 1446KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/11/12-22/11/18）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交321萬平米，環(huán)比-1%；其中，一二線環(huán)比-2%、三四線環(huán)比+3%；11月截至上周一手房月成交同比-36%，較10月-12pct；其中，一二線同比-29%、三四線同比-66%，分別較10月-11pct和-22pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交103萬平米，環(huán)比-9%；11月截至上周累計(jì)成交同比+25%，較10月-7pct。庫存方面，上周15城推盤122萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.06倍，最近3個(gè)月（22年8-10月）分別為0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面積為9,799萬平米，環(huán)比-0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，統(tǒng)計(jì)局公布1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.4萬億元(-8.8%)，商品房銷售面積11.1億平(-22.3%);央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出10月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4BP。行業(yè)政策方面，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%。因城施策方面，成都年內(nèi)第三次放松樓市政策出臺(tái)，重劃限購區(qū)域、取消購房資格順位；西安限購放松，外地戶籍落戶即可購買首套二手住房（原落戶一年），外地戶籍6個(gè)月社?？少徺I首套二手住房（原2年），并將限購范圍縮小。購房補(bǔ)貼及團(tuán)購：遼寧興城和遵義；公積金放松：河南洛陽。浙江推進(jìn)二手房帶押過戶全面落地，擬建立第三方機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管制度。集中供地方面，長(zhǎng)沙推地22塊，成交21塊，均以底價(jià)成交；揚(yáng)州推地9塊均以底價(jià)成交；后續(xù)將供地城市:上海、廣州、武漢、東莞、合肥。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：華僑城10月累計(jì)銷售面積223萬平（-35%），銷售金額472億元（-33%）。招商蛇口發(fā)行13.6億/2.75%/3年期公司債券。證監(jiān)會(huì)同意保利發(fā)展公開發(fā)行面值總額不超過99億元公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)。第二支箭方面，龍湖集團(tuán)已完成200億元儲(chǔ)架式中票注冊(cè)；美的置業(yè)150億元額度注冊(cè)；交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元額度注冊(cè)。碧桂園配售14.63億股，籌資凈額38.72億港元，配售數(shù)量占比擴(kuò)大后總股本約5.66%，配售價(jià)2.68港元/股，較前一交易日折讓約17.79%。雅居樂配售2.95億股，籌資凈額7.83億港元，配售數(shù)量占比擴(kuò)大后總股本約7%，配售價(jià)2.68港元/股，較前一交易日折讓約17.80%。金科服務(wù)根據(jù)股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃購買50萬股，占比總股本0.08%，總代價(jià)634萬港元。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.23%，滬深300指數(shù)上漲0.35%，相對(duì)收益為-0.11%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第14位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：三湘印象、魯商發(fā)展、天地源、ST泰禾、萬通發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為萬方發(fā)展、銀億股份、華發(fā)股份、首開股份、萬澤股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲9.69%，滬深300指數(shù)上漲0.35%，相對(duì)收益為9.34%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.1/7.8倍；物管22/23PE均值分別為14/10倍。
投資分析意見：本次央行及交易商協(xié)會(huì)發(fā)文加強(qiáng)融資支持第二支箭，三天內(nèi)快節(jié)奏政策三連發(fā)，支持政策力度進(jìn)一步加強(qiáng)，將有力推動(dòng)優(yōu)質(zhì)民營房企信用恢復(fù)及融資恢復(fù)，或也標(biāo)志著保主體政策的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，短期推薦受益于信用修復(fù)的民營優(yōu)質(zhì)房企：新城控股、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、碧桂園等，并建議關(guān)注：美的置業(yè)；長(zhǎng)期繼續(xù)推薦受益于格局優(yōu)化的優(yōu)質(zhì)房企：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國建筑、萬科A；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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