>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年第46周地產(chǎn)周報(bào)：紓困工具加碼提供一定流動(dòng)性支持，信用恢復(fù)仍需更大力度政策寬松-221122
| 上傳日期： |
2022/11/22 |
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| 556KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
吳叢露,趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
本周市場(chǎng)回顧。第46周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-0.1%。滬深300指數(shù)報(bào)收3801.57，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2389.76，周度漲幅-0.6%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2965.16，周度漲幅為0.2%。
本周行業(yè)要聞。銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行：允許商業(yè)銀行保函置換不超過(guò)確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%。統(tǒng)計(jì)局公布2022年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。央行發(fā)布2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，將推動(dòng)保交樓專項(xiàng)借款加快落地使用。財(cái)政部：1-10月國(guó)有土地出讓金同比下降25.9%。證監(jiān)會(huì)：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求。深交所：加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行。北京：1-10月商品房銷售面積同比下降3.1%。天津：前10月契稅、土地增值稅等地方稅收同比降14.9%。浙江：推進(jìn)二手房“帶押過(guò)戶”落地。成都、西安限購(gòu)政策優(yōu)化。長(zhǎng)沙：三批次集中土拍共出讓22宗地塊，1宗終止，其余21宗均底價(jià)成交。
本周新房銷售量較上周上升、二手房銷售量較上周下降。第46周29大城市新房銷售為2.2萬(wàn)套，較上周上升5.0%；11大城市二手房銷售9340套，較上周下降0.2%；一線城市新房、二手房交易較上周分別上升13.5%、上升2.5%；二線城市新房、二手房交易較上周分別上升5.2%、下降0.3%。庫(kù)存量較上周上升、庫(kù)銷比較上周持平。截至第46周，15大城市庫(kù)存為123.4萬(wàn)套，較第45周增加2953套；庫(kù)銷比為15.1個(gè)月，與45周相持平。本周土地市場(chǎng)出讓熱度較上周下降。第46周26大城市合計(jì)成交土地5塊。土地出讓金額減少。第46周26大城市土地出讓金為13.8億元，較第45周減少47.7億元。平均溢價(jià)率持平。第46周26大城市土地成交平均溢價(jià)率0.0%，與第45周相持平。
重點(diǎn)公司公告。華潤(rùn)置地發(fā)行30億元中票。招商蛇口公司債最終發(fā)行規(guī)模為13.6億元。保利發(fā)展99億元公司債注冊(cè)申請(qǐng)獲得同意。碧桂園擬以每股2.68港元配售14.63億股新股。華僑城A發(fā)布10月經(jīng)營(yíng)情況。華潤(rùn)萬(wàn)象生活納入恒生指數(shù)成份股。新城控股150億儲(chǔ)架式注冊(cè)已受理。榮盛發(fā)展截至11月18日實(shí)際擔(dān)?？傤~占凈資產(chǎn)110.6%。華夏幸福定于12月7日尋求英法院批準(zhǔn)召集美元債債權(quán)人會(huì)議。
投資建議與投資標(biāo)的
本周新房銷售小幅回升，二手房銷售總體持平，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。本周多部委聯(lián)合發(fā)文允許商業(yè)銀行開(kāi)展保函業(yè)務(wù)以置換部分預(yù)售監(jiān)管資金，政策繼續(xù)在供給端發(fā)力紓困?？紤]到本次政策發(fā)布前，各地對(duì)保函置換監(jiān)管資金的可行性及置換額度上標(biāo)準(zhǔn)不一并因企而異（主要取決于企業(yè)信用），我們認(rèn)為，對(duì)于此前預(yù)售資金在各地均受到嚴(yán)格監(jiān)管而無(wú)法提取的房企而言，104號(hào)文或?yàn)槠涮峁┮员：问奖P活部分受限資金的空間，從而可能在一定程度上緩解其流動(dòng)性壓力。但需注意該政策仍強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、法治化的原則，同時(shí)要求銀行開(kāi)具保函需匹配保證金、反擔(dān)保等增信措施，并在監(jiān)管賬戶剩余資金不足時(shí)負(fù)有墊付義務(wù)，因此實(shí)操中商業(yè)銀行跟進(jìn)的動(dòng)力和實(shí)際落地效果仍有待觀察。結(jié)合此前交易商協(xié)會(huì)支持民企債券融資工具、中債增要求提供資產(chǎn)抵押等風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式，以及254號(hào)文允許房企存量融資合理展期、對(duì)保交樓新增配套融資明確“后進(jìn)先出”、“盡職免責(zé)”等原則來(lái)看，我們認(rèn)為政策紓困始終堅(jiān)持在市場(chǎng)化、法治化的原則下，為房企提供一定的流動(dòng)性支持，主要考量在于推動(dòng)保交樓在項(xiàng)目層面盡快形成實(shí)物投資量，從而加速問(wèn)題解決。紓困工具并不會(huì)為信用受損的房企創(chuàng)造信用，后續(xù)決定企業(yè)信用修復(fù)的關(guān)鍵仍是資產(chǎn)價(jià)格和銷售去化速度。我們看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。
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