>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)22年10月行業(yè)月報：政策穩(wěn)定信心，銷售低位等待改善-221122
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政策環(huán)境綜述：政策穩(wěn)定信心，“第二支箭”擴(kuò)容支持房企融資。11月以來，“央行16條”發(fā)布，涵蓋需求端、供給端融資、“保交付”等政策內(nèi)容，穩(wěn)定市場信心；證監(jiān)會支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資，進(jìn)一步拓寬房企融資渠道；交易商協(xié)會支持“第二支箭”擴(kuò)容，目前至少500億民營房企融資需求已受理；保函置換預(yù)售資金細(xì)則出臺，進(jìn)一步釋放優(yōu)質(zhì)房企流動性，同時防范違約風(fēng)險。地方政策方面，11月以來北京、杭州、成都、西安等多個高能級城市出臺四限改善政策，各地持續(xù)因城施策支持剛性和改善性住房需求。
成交市場綜述：景氣度維持低位，推盤意愿較差。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年10月全國商品房銷售金額同比下降23.7%，降幅環(huán)比擴(kuò)大9.5pct，景氣度表現(xiàn)依然較差。推盤方面，10月25城商品房單月推盤面積環(huán)比下降48.3%，同比下降35.5%，年初以來推盤規(guī)模同比下降29.0%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.6pct。10月25城商品房去化周期（MA6）為25.8個月，環(huán)比下降0.39個月。
土地市場綜述：非22城出讓金年內(nèi)首次同比正增，高價三四線城投高比例拿地。2022年10月全國600城商住用地出讓金4589億元，同比上升11.6%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；扣除22城后出讓金2560億元，同比上升24.2%，21年3月以來首次同比正增長。景氣度方面，10月溢價率為2.2%，環(huán)比下降1.3pct，溢價率維持低位，單月供需比為1.45，環(huán)比持平。10月出讓金排名前三的省份分別為江蘇、廣東及四川，其中江蘇供需比（MA6）為1.16，遠(yuǎn)低于全國平均水平，受兩集中及城投托底帶動，土地去化水平較高。
開發(fā)投資市場綜述：開工絕對規(guī)模低位，房企投資意愿較差。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年10月商品房新開工面積同比下降35.1%，絕對規(guī)模為09年10月以來最差的開工表現(xiàn)，截至10月累計施工面積同比下降5.7%。投資方面，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資1.04萬億元，同比下降16.0%，行業(yè)目前依然未能擺脫低景氣度運(yùn)營的壓力，行業(yè)整體投資能力受限。
融資市場綜述：到位資金邊際下滑，供給端融資邊際改善。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，22年10月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降26.0%，降幅環(huán)比擴(kuò)大4.7pct。分渠道來看，10月按揭貸、定金預(yù)收款、開發(fā)貸、自籌同比分別下降31.4%、31.0%、18.4%、20.7%，按揭貸、定金預(yù)收款降幅環(huán)比擴(kuò)大13.1pct、12.3pct，開發(fā)貸、自籌降幅環(huán)比9月分別收窄7.1pct、4.8pct，供給端融資在“第二支箭”等政策推動下有所改善。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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