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核心觀點(diǎn)：
　　房企銷售：市場(chǎng)氛圍緩慢修復(fù)，房企分化趨勢(shì)加劇。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，22年10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額6190億元，同比下降31.1%，降幅較9月擴(kuò)大4.6pct，22年1月至10月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額較21年同期下降44.5%，降幅環(huán)比收窄1.3pct，單月銷售下滑，累計(jì)來(lái)看市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢修復(fù)態(tài)勢(shì)。分檔來(lái)看，10月強(qiáng)信用銷售同比下降2.3%，弱信用及違約房企同比下降57.3%、78.1%，房企間分化趨勢(shì)加劇，強(qiáng)信用與弱信用銷售金額降幅分化達(dá)到55.0pct。
　　房企拿地：主流房企拿地占比回升，銷融表現(xiàn)帶來(lái)投資差異。2022年10月6家主流房企拿地金額560億元，環(huán)比上升20%，同比下降22%。10月6家主流房企拿地金額占300城商住用地比例為15%，環(huán)比上行5pct。拿地力度來(lái)看，10月6家近期拿地的主流房企金額口徑拿地力度35%，環(huán)比上升6pct，22年1-10月累計(jì)拿地力度為32%，較21年下降9pct，受制于資金及市場(chǎng)低景氣，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。具體企業(yè)來(lái)看，近期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)突出的招蛇、中海、保利、萬(wàn)科10月金額口徑拿地力度達(dá)到56%、41%、41%、36%，其余樣本房企則無(wú)新增土地。
　　房企融資：融資規(guī)模邊際改善，信用債融資成本再創(chuàng)新低。A股樣本房企實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資456億元，環(huán)比上升108%，同比增長(zhǎng)211%，10月主流房企債權(quán)融資111億元，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)96%，融資規(guī)?；厣蕴幱诘臀?。全口徑數(shù)據(jù)來(lái)看，房企2022年10月信用債、海外債及信托融資凈流出為824億元，發(fā)行到期比僅為0.37。10月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本為3.68%，環(huán)比上升41bp。信用債融資成本3.11%，較上月下降11bp，非標(biāo)融資成本為6.10%，較上月上升20bp，本月其他債權(quán)融資成本為5.44%，較上月下降64bp。民企增信債發(fā)行持續(xù)推進(jìn)，11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示“第二支箭”延期并擴(kuò)容，11月9日，中債公司表示加大民營(yíng)房企增信服務(wù)力度。
　　房企估值及投資建議：板塊估值低位波動(dòng)，個(gè)股修復(fù)進(jìn)度分化。近一個(gè)月（2022年10月22日至2022年11月21日），滬深市場(chǎng)及港股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)改善。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊指數(shù)絕對(duì)收益+1.5%，相對(duì)收益+0.8%，恒生地產(chǎn)類指數(shù)絕對(duì)收益+5.4%，相對(duì)收益-3.5%。近期政策的密集出臺(tái)回應(yīng)了前期對(duì)于兩會(huì)后行業(yè)政策真空期的質(zhì)疑，政策力度和頻次也較此前有明顯提升，有助于解決行業(yè)問(wèn)題、穩(wěn)定行業(yè)趨勢(shì)，推動(dòng)行業(yè)整體信心恢復(fù)。當(dāng)前地產(chǎn)板塊仍然屬于估值修復(fù)的起點(diǎn)，且政策意圖的轉(zhuǎn)變，利好板塊整體的價(jià)值修復(fù)，建議關(guān)注板塊投資機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。公司經(jīng)營(yíng)公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及盈利情況不及預(yù)期，新冠肺炎對(duì)行業(yè)影響超預(yù)期等。