>> 德邦證券-固定收益專題：“三箭齊發(fā)”的地產(chǎn)政策對于債市的影響如何-221129
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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pdf 共9頁 |
來源： |
德邦證券 |
| 評級： |
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作者： |
徐亮 |
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證監(jiān)會發(fā)布調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施。2022年11月28日證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策等。該項政策有助于優(yōu)質(zhì)房企打開股權(quán)融資通道，預(yù)計整體的房地產(chǎn)開發(fā)投資會緩慢修復(fù)，但在短期內(nèi)可能沒有那么明顯；但個別高能級城市受益于較低的地價，土拍成交量或有所回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望修復(fù)。另一方面，政策鼓勵涉房上市公司并購重組，有助于“保交樓”，有助于對存量項目的盤活。從時間軸來看，自“二十大”閉幕至今，涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的各種政策相繼出臺，出臺了一系列“組合拳”及其相關(guān)配套政策。對于國家各部委及行業(yè)協(xié)會，能夠在“二十大”勝利閉幕之后就快速推行了較為完備的政策內(nèi)容，顯示這些政策已經(jīng)籌備多時。而對于與政策相關(guān)的各類地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠第一時間就遞交申請且被受理，顯示了企業(yè)對于新政出臺、融資恢復(fù)的渴望程度較高，而受理機(jī)構(gòu)落實政策的效率也較高。
預(yù)計利好政策持續(xù)釋放：商品房銷售增速仍處于底部，截至2022年10月末，全國商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%；其中，住宅待售面積增長16.6%，存量房去化壓力大。未來或?qū)懈鄳?zhàn)略層面及戰(zhàn)術(shù)系列的政策相繼出臺。
地產(chǎn)政策對利率的影響：房地產(chǎn)支持政策的密集出臺，對于市場寬信用的預(yù)期有較大提振，雖然相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的恢復(fù)需要一定時間，但投資者對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)的信心增強(qiáng)，這會使得債券，特別是長端債券的表現(xiàn)偏弱。但也需要注意，在經(jīng)濟(jì)、信貸指標(biāo)并未明顯驗證之前，債券利率僅僅依靠預(yù)期很難再有大幅上行的空間，當(dāng)前10年國債2.9%附近的水平在短時間的風(fēng)險不大。不過，如果權(quán)益市場繼續(xù)表現(xiàn)較好且年末再度引發(fā)債市的止盈意愿，再疊加相關(guān)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的預(yù)期不斷沖擊，債券利率可能會受情緒影響而上行。
地產(chǎn)政策對城投的影響：對于地產(chǎn)市場趨于弱勢或不穩(wěn)定的城市，其城投從拿地到開發(fā)、運(yùn)營，則會有一定的運(yùn)營風(fēng)險。從長期來看，地產(chǎn)公司與城投類企業(yè)可能會呈現(xiàn)相互競爭局面。隨著房地產(chǎn)金融支持力度逐漸加大，以地產(chǎn)為主業(yè)的各個地產(chǎn)公司在融資上難度會減少；而城投類企業(yè)出于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與升級的需要，在地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)過程中，也會積極參與進(jìn)來。預(yù)計在后續(xù)土拍中，會呈現(xiàn)地產(chǎn)公司與城投類企業(yè)相互競爭的態(tài)勢。
投資建議：我們認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)“拐點”尚未到來，利好政策或?qū)⒗^續(xù)出臺。地產(chǎn)行業(yè)的“拐點”出現(xiàn)，不僅僅取決于供給端的政策改善及供給方的現(xiàn)金流改善，更取決于需求端的預(yù)期與信心。從需求壓抑到預(yù)期改善、剛性購房及投資買房，這個時間周期并非短期能夠達(dá)到。建議投資者短時間可以在謹(jǐn)慎中把握投資機(jī)會，12月初降準(zhǔn)資金落地后，觀察資金水平是否會回到寬松位置。另一方面，我們維持此前觀點，三類地產(chǎn)主體或能穿越周期、剩者為王：第一類為央企、地方國企背景的房企，第二類為大型綜合性集團(tuán)下屬房企，第三類為公司治理良好、經(jīng)營穩(wěn)健、土儲優(yōu)質(zhì)的大中型民營房企，如美的置業(yè)、濱江集團(tuán)。
風(fēng)險提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險、基本面下行風(fēng)險、信用風(fēng)險蔓延。
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