>> 興業(yè)證券-房地產(chǎn)風險有可能通過重啟“棚改模式”解決嗎？-221201
| 上傳日期： |
2022/12/2 |
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| 1782KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
黃偉平,左大勇,徐琳 |
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投資要點
近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的邊際轉(zhuǎn)松和PSL的重啟再度引發(fā)了市場對“棚改模式”托底房地產(chǎn)市場的可能性的探討。本報告簡要分析了貨幣化棚改是否存在重啟的可能性，以期為投資者提供有益的參考。
1、房地產(chǎn)困境：流動性沖擊下的行業(yè)信用風險旋渦
本輪房地產(chǎn)風險始于流動性問題，展于債務(wù)風波，而今陷于惡性循環(huán)。當下地產(chǎn)行業(yè)可能并非僅僅是銷售、投資下行的周期問題，更為嚴重的是行業(yè)信用風險演繹在相當程度上抑制了信用派生和企業(yè)及居民的風險偏好。再度加碼的地產(chǎn)放松政策效果仍待觀察，市場對“重啟棚改”的討論增加。
2、棚改：從民生工程到逆周期調(diào)控政策
商品房庫存高企和經(jīng)濟下行壓力增大，是2015-2018年棚改貨幣化安置興起的宏觀背景。為解決房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟下行壓力增大的問題，“棚改模式”逐漸興起，對商品房去庫存、促進房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長起到了一定的積極作用。但也明顯推升了全國尤其是三四線城市的房價，同時也加重了地方政府及居民的債務(wù)負擔。
3、重啟貨幣化安置的難點：先決條件與頂層設(shè)計
先決條件的缺乏：商品房庫存與棚改區(qū)規(guī)模。2015年貨幣化棚改推進的最重要目的是解決房地產(chǎn)庫存高企，尤其是三四線城市商品房庫存去化困難的問題。而庫存問題可能并不是目前房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的最核心矛盾，且現(xiàn)如今可供各地方政府繼續(xù)棚改的空間可能也已經(jīng)相當有限了。
頂層設(shè)計的制約：穩(wěn)杠桿和“房住不炒”。重啟貨幣化棚改可能與穩(wěn)杠桿和“房住不炒”的政策目標相悖，穩(wěn)杠桿要求下各利益相關(guān)方可能難以再次承接一次大規(guī)模貨幣化安置，在房住不炒的底線下或難以期待大規(guī)模的較為強勁的房地產(chǎn)刺激政策。這可能也是重啟“棚改模式”可能性不大的重要原因之一。
4、展望未來：地產(chǎn)盛筵難再，細水或能長流
“重啟棚改”可能性不大：貨幣化安置并不能“對癥下藥”以解決房地產(chǎn)行業(yè)的“病痛”，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)行業(yè)可能并不是托底經(jīng)濟的解方。
短期看，“穩(wěn)融資+保剛需+促銷售”可能是未來房地產(chǎn)政策進一步發(fā)力的方向。
中期看，房地產(chǎn)行業(yè)磨底期拉長，供給側(cè)改革可能將進一步演繹。
長期看，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展模式，以刺激房地產(chǎn)來提振經(jīng)濟的時代可能已經(jīng)一去不復(fù)返。
風險提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期、貨幣和財政政策超預(yù)期、行業(yè)風險演繹超預(yù)期
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