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事件：2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在“首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)”上表示，“進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”；李超指出，“進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則，推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體”。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　我們?cè)谇捌谏疃葓?bào)告《REITs與PPP：相似的節(jié)奏，不同的結(jié)局》（2022年2月18日）及REITs系列報(bào)告中多次提出，REITs是盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要工具，對(duì)緩解地方政府債務(wù)規(guī)模、改善基建投資預(yù)期具有重要作用。今年以來(lái)REITs發(fā)行節(jié)奏持續(xù)加速，試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)展，我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，REITs的重要性將進(jìn)一步提升。
　　REITs范圍或?qū)⑦M(jìn)一步拓寬，市場(chǎng)容量有望加速擴(kuò)充：自去年6月21日首批9只公募REITs上市以來(lái)，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)多次表示要進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍；一年多來(lái)，相關(guān)底層資產(chǎn)的覆蓋領(lǐng)域持續(xù)拓寬，當(dāng)前已上市REITs涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、能源環(huán)保類、保租房項(xiàng)目等類別，未來(lái)將持續(xù)向新能源、水利、新基建等領(lǐng)域進(jìn)軍。我們認(rèn)為，隨著REITs范圍的持續(xù)擴(kuò)展，以及參與各方及監(jiān)管部門(mén)對(duì)非標(biāo)類項(xiàng)目的處理經(jīng)驗(yàn)日益增加，后續(xù)REITs市場(chǎng)規(guī)模有望加速擴(kuò)充。
　　保租房REITs供需兩旺，保租房板塊擴(kuò)容潛力較大：從需求端來(lái)看，目前公募REITs市場(chǎng)中的4單保租房項(xiàng)目均受到投資者追捧，網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超百倍，其中中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為109倍、113倍、133倍和213倍；主要原因在于，保租房項(xiàng)目具有較為穩(wěn)定的租金收入和相對(duì)較好的投資回報(bào)，且底層資產(chǎn)具有一定的抗周期屬性。從供給端來(lái)看，住建部提出“十四五”期間我國(guó)將新增650萬(wàn)套以上保租房，在當(dāng)前政策的支持下，相關(guān)保租房項(xiàng)目的投資建設(shè)方也具有較強(qiáng)意愿，將其底層資產(chǎn)在REITs市場(chǎng)上市回收資金、進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。綜合來(lái)看，保租房REITs有望迎來(lái)供需兩旺的情景，“保租房板塊”具有較大擴(kuò)容潛力。
　　存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模大，納入REITs范疇將大幅擴(kuò)充市場(chǎng)上限：據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2022年5月，全國(guó)3萬(wàn)平方米以上已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)超5400個(gè)，總建筑面積4.8億平方米，存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模較大。此次研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，將大幅擴(kuò)充REITs市場(chǎng)的可達(dá)上限，有利于促進(jìn)其長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。
　　投資建議：我們認(rèn)為REITs發(fā)行將加速，企業(yè)可借助旗下REITs平臺(tái)，形成“投資建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)，加速回籠資金、降低負(fù)債率，助力業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張。建議關(guān)注運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占比較高或旗下已有資產(chǎn)掛牌REITs平臺(tái)的企業(yè)，如：中國(guó)交建、中國(guó)電建、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、首創(chuàng)環(huán)保、招商蛇口、南山控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：REITs項(xiàng)目申報(bào)不及預(yù)期，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)政策推進(jìn)不及預(yù)期。